十一黃金周歷來被地產界視為檢驗市場冷熱的“風向標”。

但從2018年黃金周期間來看，樓市出現(xiàn)一系列降價維權事件，而結合各家機構發(fā)布的數(shù)據(jù)，樓市正在步入下行周期。而在相對更能反映市場預期變化的一線城市二手房市場，這一跡象更為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”未能奏效，“量縮價穩(wěn)”開始出現(xiàn)向“量價同縮”轉變的跡象。一方面，一線城市二手房市場成交量持續(xù)低迷，深圳九月二手住宅過戶下跌近三成。另一方面，一線城市開始全面出現(xiàn)成交價格微幅下調，“降價掛牌”的房源也有所增多。

多位分析人士均指出，隨著中央對房地產的持續(xù)調控不動搖，以及房地產信貸收緊的大環(huán)境下，預計四季度二手房成交量將維持低迷態(tài)勢。

“量縮價穩(wěn)”局面恐變

一線城市二手房市場，成交依舊低迷。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，北京、深圳的二手房成交量環(huán)比下滑分別達到35%和42%，上海的成交量下滑也在10%左右。

此外，廣州住建委的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，廣州累計成交二手房71247套，同比下滑約28%。

這一現(xiàn)象在傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”依然沒有改觀。

深圳市規(guī)劃國土委提供的數(shù)據(jù)顯示，9月，深圳二手住宅過戶4952套，環(huán)比下跌31.3%。而貝殼研究院則表示，盡管北京在2018年黃金周的二手房成交量，比2017年高出53%，但這一交易量只有2016年的57%，且已連續(xù)4個月下跌，“北京二手房市場持續(xù)處于下行階段”。

值得注意的是，盡管持續(xù)一年多的“量縮”依舊存在，但“價穩(wěn)”的局面卻似乎有所松動。

成交價格方面，中國房地產業(yè)協(xié)會主辦的中國房價行情APP顯示，最近一個月，四大一線城市二手房價格環(huán)比均有所下降。

其中，京滬兩地同、環(huán)比均有所下滑。在本輪調控中政策最為嚴厲的北京，二手房成交均價達到6.08萬元，同比下降6.06%，環(huán)比下降1.73%，其同、環(huán)比下降幅度在一線城市中居首。而上海的二手房成交價格則達到5.18萬元，同環(huán)比分別下降1.29%和0.57%。

穗深兩地則是同比上漲、環(huán)比下滑。廣州二手房均價達到3.27萬元，同比上漲6.56%，環(huán)比微幅下降0.12%。深圳的二手房價格則達到了5.73萬元，同比上漲7.73%，環(huán)比下降1.65%。

“這說明房東在主動調低市場預期。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示。

嚴躍進解釋稱，一二手房的定價策略有所不同，一般來看，一手房主要看房企的資金面。若是資金情況不錯，其定價相對比較強硬，而二手房的定價則主要取決于買賣雙方的市場預期，各類市場信息都對雙方決策形成影響。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示，2018年下半年以來一線城市二手房市場預期保持減弱態(tài)勢，購房者觀望情緒蔓延，業(yè)主調價中漲價占比以及新增供需均持續(xù)回落。

預期緣何變化

實際上，市場的觀望和預期調低，在一些數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)。

供給端而言，在體現(xiàn)業(yè)主預期的掛牌價格方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，9月，一線城市中，除廣州微幅上漲0.04%以外，深圳、北京和上海的二手房掛牌價格分別下降0.32%、0.24%和0.56%。

而廣州鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2018年第三季度，其庫存有效待售房源中，有超過2.2萬套房源調整了價格，占可售房源總量的60.1%。其中，“降價”性質的占78.4%，而9月第三周新增的降價房源占比更是超過85%。

需求端而言，數(shù)據(jù)顯示，購房者的決策時間正在變長，帶看量依舊低位，觀望情緒較重。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間，北京二手房業(yè)主和客戶成交周期分別為70.6和75.6天，較去年分別延長11.1天和11.8天，較2016年均延長40天。同時，帶看量在2018年按前期小幅回升后轉入下降態(tài)勢，比2016年的新增帶看量下降30%。

“進入9月以后，深圳和上海市場預期隨著市場的下行，依舊保持向下狀態(tài)。而北京公積金政策在一定程度上加重了市場預期。在市場進入下行區(qū)間時，一手限競房大量集中入市且去化率不理想，以及部分樓盤的降價行為也強化了降價預期?！痹S小樂告訴21世紀經濟報道記者。

許小樂所說的北京公積金政策，是指9月13日北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，該文件提出“認房又認貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”等多項措施，鼓勵“先租后買”的購房消費。

這一政策被認為在一定程度上加劇了年輕人的購房焦慮。重慶市渝北區(qū)一位銷售中介告訴記者，黃金周期間他接待了多位在北京、上海工作的不滿30歲的購房者，在看房過程中都表達了對公積金政策可能進一步收緊的擔憂。

許小樂認為，房貸政策收緊是制約購房需求的關鍵因素，首次置業(yè)者籌集首付的難度增加，換房者能貸款的比例被壓縮，再加上嚴格的限購政策，使得市場有效需求不足。而市場成交走勢和市場預期互相影響，帶看量的減少和交易周期的延長會影響部分業(yè)主預期，導致業(yè)主降價出售。