十一黃金周歷來被地產界視為檢驗市場冷熱的“風向標”。
但從2018年黃金周期間來看,樓市出現(xiàn)一系列降價維權事件,而結合各家機構發(fā)布的數(shù)據(jù),樓市正在步入下行周期。而在相對更能反映市場預期變化的一線城市二手房市場,這一跡象更為明顯。
數(shù)據(jù)顯示,“金九銀十”未能奏效,“量縮價穩(wěn)”開始出現(xiàn)向“量價同縮”轉變的跡象。一方面,一線城市二手房市場成交量持續(xù)低迷,深圳九月二手住宅過戶下跌近三成。另一方面,一線城市開始全面出現(xiàn)成交價格微幅下調,“降價掛牌”的房源也有所增多。
多位分析人士均指出,隨著中央對房地產的持續(xù)調控不動搖,以及房地產信貸收緊的大環(huán)境下,預計四季度二手房成交量將維持低迷態(tài)勢。
“量縮價穩(wěn)”局面恐變
一線城市二手房市場,成交依舊低迷。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年三季度,北京、深圳的二手房成交量環(huán)比下滑分別達到35%和42%,上海的成交量下滑也在10%左右。
此外,廣州住建委的數(shù)據(jù)顯示,1-8月,廣州累計成交二手房71247套,同比下滑約28%。
這一現(xiàn)象在傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”依然沒有改觀。
深圳市規(guī)劃國土委提供的數(shù)據(jù)顯示,9月,深圳二手住宅過戶4952套,環(huán)比下跌31.3%。而貝殼研究院則表示,盡管北京在2018年黃金周的二手房成交量,比2017年高出53%,但這一交易量只有2016年的57%,且已連續(xù)4個月下跌,“北京二手房市場持續(xù)處于下行階段”。
值得注意的是,盡管持續(xù)一年多的“量縮”依舊存在,但“價穩(wěn)”的局面卻似乎有所松動。
成交價格方面,中國房地產業(yè)協(xié)會主辦的中國房價行情APP顯示,最近一個月,四大一線城市二手房價格環(huán)比均有所下降。
其中,京滬兩地同、環(huán)比均有所下滑。在本輪調控中政策最為嚴厲的北京,二手房成交均價達到6.08萬元,同比下降6.06%,環(huán)比下降1.73%,其同、環(huán)比下降幅度在一線城市中居首。而上海的二手房成交價格則達到5.18萬元,同環(huán)比分別下降1.29%和0.57%。
穗深兩地則是同比上漲、環(huán)比下滑。廣州二手房均價達到3.27萬元,同比上漲6.56%,環(huán)比微幅下降0.12%。深圳的二手房價格則達到了5.73萬元,同比上漲7.73%,環(huán)比下降1.65%。
“這說明房東在主動調低市場預期。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示。
嚴躍進解釋稱,一二手房的定價策略有所不同,一般來看,一手房主要看房企的資金面。若是資金情況不錯,其定價相對比較強硬,而二手房的定價則主要取決于買賣雙方的市場預期,各類市場信息都對雙方決策形成影響。
對此,貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示,2018年下半年以來一線城市二手房市場預期保持減弱態(tài)勢,購房者觀望情緒蔓延,業(yè)主調價中漲價占比以及新增供需均持續(xù)回落。
預期緣何變化
實際上,市場的觀望和預期調低,在一些數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)。
供給端而言,在體現(xiàn)業(yè)主預期的掛牌價格方面,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示,9月,一線城市中,除廣州微幅上漲0.04%以外,深圳、北京和上海的二手房掛牌價格分別下降0.32%、0.24%和0.56%。
而廣州鏈家的數(shù)據(jù)顯示,2018年第三季度,其庫存有效待售房源中,有超過2.2萬套房源調整了價格,占可售房源總量的60.1%。其中,“降價”性質的占78.4%,而9月第三周新增的降價房源占比更是超過85%。
需求端而言,數(shù)據(jù)顯示,購房者的決策時間正在變長,帶看量依舊低位,觀望情緒較重。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,黃金周期間,北京二手房業(yè)主和客戶成交周期分別為70.6和75.6天,較去年分別延長11.1天和11.8天,較2016年均延長40天。同時,帶看量在2018年按前期小幅回升后轉入下降態(tài)勢,比2016年的新增帶看量下降30%。
“進入9月以后,深圳和上海市場預期隨著市場的下行,依舊保持向下狀態(tài)。而北京公積金政策在一定程度上加重了市場預期。在市場進入下行區(qū)間時,一手限競房大量集中入市且去化率不理想,以及部分樓盤的降價行為也強化了降價預期?!痹S小樂告訴21世紀經濟報道記者。
許小樂所說的北京公積金政策,是指9月13日北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》,該文件提出“認房又認貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”等多項措施,鼓勵“先租后買”的購房消費。
這一政策被認為在一定程度上加劇了年輕人的購房焦慮。重慶市渝北區(qū)一位銷售中介告訴記者,黃金周期間他接待了多位在北京、上海工作的不滿30歲的購房者,在看房過程中都表達了對公積金政策可能進一步收緊的擔憂。
許小樂認為,房貸政策收緊是制約購房需求的關鍵因素,首次置業(yè)者籌集首付的難度增加,換房者能貸款的比例被壓縮,再加上嚴格的限購政策,使得市場有效需求不足。而市場成交走勢和市場預期互相影響,帶看量的減少和交易周期的延長會影響部分業(yè)主預期,導致業(yè)主降價出售。
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