棚改正在發(fā)生巨大的變化。

8月19日，據(jù)住建部官網(wǎng)消息，2019年全國棚改計劃新開工289萬套。1至7月，已開工約207萬套，占年度目標任務的71.6%，完成投資6000多億元。

而從21世紀經(jīng)濟報道記者搜集各地已公布的棚改進度數(shù)據(jù)來看，不少省份的目標完成超過50%，部分推進速度較快的省份比如江蘇，新開工已經(jīng)完成超過全年目標的80%。

在棚改開工目標同比減半、過去的棚改融資助力PSL(抵押補充貸款)同比下降接近7成的背景下，棚改退潮會對樓市造成怎樣的影響?現(xiàn)有政策如何緩解其可能對房地產(chǎn)市場帶來的負面影響，成為關(guān)注焦點。

專項債成為主流

從2018年下半年開始，國務院和住建部多次表示，各地將因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，房價上漲壓力較大、庫存不足的地區(qū)將會縮減貨幣化安置比例。2019年4月，財政部公布的2019年棚改計劃新開工數(shù)量僅285萬套，同比下降51%。

結(jié)合多個省份推進速度相對較快的情況，有債券研究人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，一方面新開工目標減少，另一方面上半年資金層面相對充足，沒有出現(xiàn)明顯的下滑，是這些地區(qū)棚改任務完成率依舊較快的原因。

不過，需要注意的是，在棚改目標已經(jīng)發(fā)生變化的同時，推動棚改的主要資金來源也發(fā)生了重大變化。

民生證券此前發(fā)布研報指出，若考慮棚改專項債+PSL累計投放量，2019年1-5月兩項累計投放4483.91億元，略高于去年同期PSL投放量4371億元(去年1-5月并無棚改專項債發(fā)行)。由此可見，棚改專項債有逐步替代PSL、成為棚改資金主要來源的趨勢。綜合來看，盡管PSL發(fā)行縮量，2019年上半年棚改資金來源并無下滑趨勢。

具體來看，根據(jù)央行官網(wǎng)8月1日消息,7月未對國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行發(fā)放PSL。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，這已是PSL連續(xù)第四個月零投放。PSL作為棚改資金的重要來源，2018年下半年以來投放數(shù)量呈現(xiàn)明顯下滑趨勢。今年前7月累計新增約1615億元，同比下降69.4%。

而在另一方面，地方政府棚改專項債方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，不排除置換債的前提下，截至8月中旬，各地發(fā)行的棚改專項債總額已經(jīng)超過6300億，額度已超出2018年總額的一倍以上。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，截至8月，2019年新增棚改專項債體量最大的四個省份，依次分別是北京、山東、安徽、浙江等中東部省市。

以北京為例，根據(jù)5月發(fā)布的北京市2019年地方政府債務限額及市級預算調(diào)整方案，北京市2019年新增政府債務規(guī)模1107億元，其中，一般債務132億元，專項債務975億元，主要用于棚戶區(qū)改造、土地儲備等重點領域和重大工程。而Wind數(shù)據(jù)則顯示，到8月中旬，北京市今年新增的棚戶區(qū)改造地方債務已經(jīng)超過700億元規(guī)模。此外，Wind數(shù)據(jù)也顯示，山東省今年新增的棚戶區(qū)改造地方債務超過700億元規(guī)模。

上述債券研究人士向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，考慮專項債模式會更關(guān)注項目償債能力，這對于樓市下行壓力較大的中西部地區(qū)三四線城市來說，可能會影響較大。

此前的2018年10月，住建部在北京主持召開部分省市座談會，會議明確，政府購買棚改服務模式取消，2019年棚改以發(fā)行專項債券為主。在當時，就有參會地方代表表示，棚改融資政策由政府購買棚改服務模式轉(zhuǎn)為棚改專項債后，難以實現(xiàn)項目收益和融資自求平衡，中央應當對棚改需求大、財力又極為困難的西部地區(qū)給予特殊政策和重點傾斜。

多角度對沖影響

棚改大潮漸退，會帶來什么影響?

多數(shù)觀點認為，這會一定程度上影響市場，尤其是三四線城市的需求，并或?qū)⒅鲗磥砣木€城市在一段時期內(nèi)的下行趨勢。

近日，招銀國際首席經(jīng)濟學家丁安華在研報中指出，棚改退潮將會對房地產(chǎn)的價格、銷售和投資造成顯著拖累，進而制約開發(fā)商的拿地意愿，最終對地方財政收入和宏觀經(jīng)濟增長形成壓力。

這種影響會有多大?華創(chuàng)證券近日發(fā)布報告稱，棚改具有固有實施周期長、棚改到位資金和使用資金滯后等特點，將導致棚改退潮的負面影響更為平緩。

具體數(shù)據(jù)來說，比如山西省2018年累計授信額為1776.4億元，但實際發(fā)放金額為1063.3億元，2018年末對應累計在途資金占比達40%;安徽省2018年累計授信730.0億元，實際到位527.0億元，已授信的在途資金占比28%;貴陽市2018 年累計評級授信金額約800億元，但實際到位資金200億不到，對應累計在途資金占比達75%。華創(chuàng)證券認為，此類大量前期在途資金將對棚改計劃開工、投資下降形成一定程度對沖。

另外，隨著中央層面多次提及，被認為“既保民生，又穩(wěn)投資，同時拉動內(nèi)需”的老舊小區(qū)改造，開始受到關(guān)注。多位受訪人士均告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，老舊小區(qū)改造和棚改都是我國重大的民生工程和發(fā)展工程，都是在經(jīng)濟存在較大下行壓力時推出的穩(wěn)增長舉措。

目前，老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要分三大類：一是?；镜呐涮自O施，包括水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善;二是提升類的基礎設施，包括公共活動場地、配建停車場等;三是完善公共服務類的內(nèi)容，包括養(yǎng)老、撫幼、文化室等設施。

其中，對市政基礎設施的“保基本”改造，被認為會對基建投資起到較大的拉動作用。而根據(jù)相關(guān)機構(gòu)測算，這類改造涉及總投資約1.2萬億。

但首都經(jīng)濟貿(mào)易大學城市經(jīng)濟與公共管理學院副教授王暉告訴記者，老舊小區(qū)改造缺乏PSL、棚改專項債一樣穩(wěn)定的資金政策工具。

北京清華同衡規(guī)劃設計研究院總工程師、中國城市規(guī)劃學會城市更新學委會委員張險峰則告訴記者，在以往以土地開發(fā)為主的時代不同，老舊小區(qū)改造參與企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念和盈利模式，降低收益預期，從供給側(cè)改革角度出發(fā)，認真研究居民的需求，包括宜人化、健康化、適老化、綠色化、智慧化服務等訴求，把精力投入在人性化設計、新型化施工、新材料新產(chǎn)品開發(fā)、新設備新能源供給等方面，在推進社會事業(yè)中實現(xiàn)企業(yè)的價值。