都說“女大十八變”，18年后的上海會是什么樣子?昨日(1月4日)正式發(fā)布的《上海市城市總體規(guī)劃(2017-2035年)》(即“上海2035”)提出，到2035年，上海市要基本建成卓越的全球城市，令人向往的創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市。規(guī)劃同時要求，要嚴格控制常住人口規(guī)模，至2035年常住人口控制在2500萬人左右;鎖定建設(shè)用地總量，控制在3200平方公里以內(nèi)。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從上海此次人口和建設(shè)用地的規(guī)劃來看，上海當前正持續(xù)推進城市建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展模式，規(guī)模的把控也是為了防范城市單邊做大、服務跟進不到位等問題。

對標紐約、倫敦等城市

規(guī)劃全文明確，上海的城市性質(zhì)確定為長江三角洲世界級城市群的核心城市，國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、科技創(chuàng)新中心和文化大都市。未來上海將努力建設(shè)成為卓越的全球城市，令人向往的創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市。

那么，究竟何為卓越的全球城市?上海目前處于什么樣的水平?

在1月4日上海市政府舉行的新聞發(fā)布會上，上海市規(guī)土局局長徐毅松指出，目前全球城市的主要特征包括：具有輻射世界、服務全球的世界經(jīng)濟引擎的城市功能;具備高品質(zhì)的城市宜居環(huán)境;具有全方位的國際話語權(quán)，包括文化的國際影響力和低碳生態(tài)的國際示范性;全球城市普遍呈現(xiàn)出城市區(qū)域的都市區(qū)特征的空間形態(tài)。此外，全球城市還往往是跨國公司和國際機構(gòu)集中所在地，世界主要的金融中心和貿(mào)易中心，區(qū)域級的交通信息樞紐和國際文化中心等。

“盡管目前對全球城市還沒有統(tǒng)一的評價體系，但學界普遍認為，上海已經(jīng)是全球城市。”徐毅松表示，“在全球城市前面加上卓越，這是體現(xiàn)了上海代表國家參與國際競爭合作的追求和決心， 上海2035對標的是紐約、倫敦、東京等城市。”

在優(yōu)化城市空間布局方面，規(guī)劃要求，上海要發(fā)揮中心城市作用，推進長江三角洲城市群區(qū)域交通一體化，積極落實推動近滬地區(qū)(90分鐘通勤范圍)，推動上海與蘇州、無錫、南通等周邊城市協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建上海大都市圈，打造具有全球影響力的世界級城市群。

在嚴躍進看來，上海大都市圈的概念預計后續(xù)會繼續(xù)做大，尤其是圍繞高鐵、自由港建設(shè)等需要積極開展新的合作，這些都會帶來此類大都市圈發(fā)展機會的擴大。

存量房改造或迎高潮

值得注意的是，規(guī)劃還提出，上海要轉(zhuǎn)變城市發(fā)展模式。牢牢守住人口規(guī)模、建設(shè)用地、生態(tài)環(huán)境、城市安全四條底線。緩解人口快速增長與資源環(huán)境緊約束之間的矛盾，嚴格控制常住人口規(guī)模，至2035年常住人口控制在2500萬人左右。按照規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模負增長要求，鎖定建設(shè)用地總量，控制在3200平方公里以內(nèi)。

經(jīng)濟學家宋清輝表示，在控制上海常住人口方面，居住證在人口服務管理上發(fā)揮了重要作用。預計上海會繼續(xù)采取積分制度、入學限制等措施嚴控人口。

而在土地資源方面，上海市規(guī)土局副局長岑?？当硎荆虾Ｊ袑⑼ㄟ^五個方面的舉措來落實規(guī)劃建設(shè)用地負增長的目標，即優(yōu)化國土開發(fā)格局、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、切實保障先進制造業(yè)用地的需求、提高工業(yè)用地的績效以及有序調(diào)節(jié)土地供應。

宋清輝認為，規(guī)劃對建設(shè)土地提出的要求，將迫使眾多房企尋找新型的盈利模式，因為以往“拿地=賺錢”的模式已經(jīng)行不通了。宋清輝預測，未來存量改造市場將迎來一波高潮。從目前上海新增建設(shè)用地規(guī)劃看，房企在上海市的主要市場將是存量市場。

嚴躍進則指出，從實際情況看，當前上海的人口和建設(shè)用地規(guī)?；旧弦呀?jīng)到了天花板，上升空間不大，所以此類規(guī)劃參數(shù)會帶來一些政策的趨嚴，比如說落戶政策、土地供應政策。