一線城市樓市正在進(jìn)入下行周期。

數(shù)據(jù)顯示，今年前10 月，北上廣深四個(gè)一線城市的住宅供應(yīng)量明顯增加，而市場(chǎng)需求卻在調(diào)控抑制、信貸收緊、預(yù)期向下等多重因素影響下持續(xù)低迷，觀望情緒濃厚。

同時(shí)，企業(yè)在資金壓力下加快了推盤力度，部分遠(yuǎn)郊新房降價(jià)促銷的新聞時(shí)有傳出。而在市場(chǎng)成交走勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)期互相影響下，二手房市場(chǎng)亦受影響，業(yè)主信心松動(dòng)，議價(jià)空間進(jìn)一步加大。

供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

一線城市的市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

2017年加大土地供應(yīng)的一線城市，在2018年開始形成大規(guī)模上市。中原地產(chǎn)的一份數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月末，北上廣深四個(gè)一線城市在2018年已供應(yīng)住宅類土地227塊，建設(shè)用地面積113.53萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積可達(dá)2363.24萬(wàn)平米，兩個(gè)數(shù)字均已超過(guò)了2016年全年供應(yīng)。

而需求層面，在持續(xù)不斷的政策補(bǔ)丁、與市場(chǎng)預(yù)期向下的共同作用下，觀望情緒越發(fā)濃厚。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，一線城市新建商品住宅成交面積累計(jì)同比下降9%。而10月單月來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比減少38%。

而分城市來(lái)看，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)均顯示，四個(gè)一線城市近期的供求狀況均發(fā)生了變化。

北京方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度，受限競(jìng)房項(xiàng)目集中入市影響，北京商品住宅平均月度供應(yīng)量達(dá)103萬(wàn)平方米，同比增加152%。同時(shí)，受資金壓力增加，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，北京新開盤項(xiàng)目數(shù)量較二季度上升63%，較去年同期上升13%。

而北京在三季度的月均成交量為47萬(wàn)平方米，銷供比僅為0.46，市場(chǎng)整體處于供大于求狀態(tài) 。這也使得北京商品住宅庫(kù)存量持續(xù)上升。截至9月底，北京商品住宅(含保障房)庫(kù)存量為749萬(wàn)平方米，較2017年9月底增加16%。

上海方面，易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海市三季度累計(jì)商品住宅供應(yīng)面積達(dá)到241萬(wàn)平方米，成交面積則只有229萬(wàn)平方米。這一狀況在10月延續(xù)，上海市當(dāng)月供應(yīng)面積超過(guò)90萬(wàn)平方米，而成交面積則只有54萬(wàn)平米。

廣州方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前三季度全市商品住宅新批預(yù)售共67287套，新批可售面積722.84萬(wàn)平方米，同比增加31.79%;前三季度廣州商品住宅共成交68343套，成交面積732.35萬(wàn)平方米，與去年同期相比下滑1.57%。

易居研究院研究員王瑾釗向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，北京6月份以來(lái)新房在不斷增加供應(yīng)，但10月份新房成交環(huán)比卻下降近三成，深圳10月新房供應(yīng)環(huán)比增加近70%，而新房成交下跌近20%，“種種跡象表明，一線城市新房不斷增加供應(yīng)，而需求卻在不斷萎縮?！?

同時(shí)，由于新房市場(chǎng)供應(yīng)增加且去化并不理想，以及部分城市的新房開始降價(jià)促銷，也在一定程度上影響了一線城市的二手房市場(chǎng)，觀望情緒開始蔓延，成交量大幅下滑，在2018年中有所好轉(zhuǎn)的二手房市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)而向下。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京、深圳等10個(gè)城市二手房成交量為3.9萬(wàn)套，刨除春節(jié)異動(dòng)月份，創(chuàng)下48個(gè)月以來(lái)的新低。其中，北京與深圳的二手房成交套數(shù)分別環(huán)比下滑42%和24%，

王瑾釗指出，短期內(nèi)，一線城市的供需錯(cuò)配可能還會(huì)維持一段時(shí)間。但中長(zhǎng)期來(lái)看，相關(guān)部門應(yīng)該會(huì)注意這些情況而放緩新房上市的節(jié)奏，從而調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供需平衡。

價(jià)格“實(shí)質(zhì)性”下跌?

在供需結(jié)構(gòu)持續(xù)變化的同時(shí)，一線城市的價(jià)格同樣開始松動(dòng)。

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月，一線城市新建商品住宅價(jià)格保持平穩(wěn)。北京環(huán)比保持不變，上海、深圳下降0.1%和0.2%，而廣州則微漲0.4%。

不過(guò)，在一線城市占比更大的二手房市場(chǎng)，北京價(jià)格同比下降2.2%，環(huán)比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%，環(huán)比下降0.2%。深圳、廣州則環(huán)比基本持平。

同時(shí)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京等城市房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入需求下降、預(yù)期松動(dòng)所導(dǎo)致的“實(shí)質(zhì)性”下跌階段。

近日，貝殼研究院近期發(fā)布報(bào)告表示，10月北京全市二手房成交均價(jià)為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌，該報(bào)告稱“在城四區(qū)占比回升的基礎(chǔ)上，北京均價(jià)的下跌是實(shí)質(zhì)性松動(dòng)”。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“實(shí)質(zhì)性回落”是相對(duì)于由結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的均價(jià)下跌而言的。北京二手房9月均價(jià)環(huán)比下跌2.2%，這在較大程度上由結(jié)構(gòu)性因素造成：受公積金政策調(diào)整影響，9月市場(chǎng)上低單價(jià)的剛需房源集中成交，而高單價(jià)的中心城六區(qū)成交占比環(huán)比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

許小樂(lè)指出，北京10月成交的城區(qū)分布恢復(fù)到9月之前的水平，均價(jià)的下跌受結(jié)構(gòu)性因素影響較小，1.2%的跌幅確是由6月以來(lái)市場(chǎng)需求持續(xù)低迷，預(yù)期松動(dòng)所導(dǎo)致，這就是需求抑制導(dǎo)致的“實(shí)質(zhì)性下跌”。而其余一線城市市場(chǎng)需求均在調(diào)控后受到抑制，上海、深圳和廣州的二手房均價(jià)分別在2017年5月、今年7月末和今年三季度以來(lái)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，多位受訪者均表示，本輪調(diào)控?zé)o論是力度、空間范圍還是時(shí)間范圍都達(dá)到了空前的水平，本輪市場(chǎng)情緒的回落持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)，程度也更深，而市場(chǎng)主體的情緒與市場(chǎng)表現(xiàn)將相互反饋和作用，從而導(dǎo)致更長(zhǎng)的下行周期。

王瑾釗認(rèn)為，目前一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回調(diào)，特別是處于一線城市郊區(qū)、沒有相關(guān)配套的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)下跌明顯，未來(lái)一段時(shí)間可能還會(huì)有下跌空間。而處于一線城市核心區(qū)的或者是配套完善、交通便利、有學(xué)位的稀缺房產(chǎn)，下跌空間仍然有限。