開年以來,全球政治經(jīng)濟環(huán)境的變化,令資產(chǎn)配置思路的重新調配成為愈發(fā)重要的議題。
在世界經(jīng)濟環(huán)境逐步曲折復蘇過程中,作為世界第二大經(jīng)濟體的中國,也正邁入經(jīng)濟發(fā)展的新階段,新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和融合形態(tài)逐步崛起,金融環(huán)境導向也在發(fā)生變化。
因此,如何在新時代背景下,找到行業(yè)變革的新邏輯,順應貨幣和財政政策導向作出資產(chǎn)配置調整,成為新興資產(chǎn)階層解決資產(chǎn)增值問題的重要前提。
在4月1日舉行的2018博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇(佛山)峰會上,與會專家一致認為,房地產(chǎn)當前仍對經(jīng)濟發(fā)展有重要影響,但若進行相關資產(chǎn)配置,更重要的是轉換邏輯。根據(jù)政策導向及城市發(fā)展脈絡,不做投機式配置,而是讓配置的房產(chǎn)真正實現(xiàn)居住功能、而非空置,同時選取位于城市核心區(qū)、有良好配套服務的資產(chǎn),才是資產(chǎn)配置的重要標準。
周期轉換中的房地產(chǎn)行業(yè)
當前,中國經(jīng)濟正從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段,新舊動能轉換如火如荼,以信息技術、人工智能為代表的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,“以太坊”、“區(qū)塊鏈”等概念也盛極一時。
令人眼花繚亂的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背后,是支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的主體產(chǎn)業(yè)尚未改變,新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生和營造更大規(guī)模的經(jīng)濟效益仍需時日。
峰會期間,住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌就表示,當前中國經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支撐,美好生活又離不開房地產(chǎn)作為載體。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,去年全年,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.98萬億元,比上年增長7.0%;國內生產(chǎn)總值82.71萬億元,比上年增長6.9%?!斑@意味著房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟貢獻仍有較大占比,也是房地產(chǎn)行業(yè)仍受到重視的原因?!?
顧云昌還舉例道,在世界范圍內,房地產(chǎn)歷來都能對各國經(jīng)濟發(fā)展帶來重大變化。這尤其體現(xiàn)在如2008年因房地產(chǎn)市場引發(fā)次貸危機而產(chǎn)生的全球金融危機等?!叭澜绲慕?jīng)濟危機十有八九是由于房地產(chǎn)泡沫造成的,因此市場是否能高質量運營非常重要。”
世聯(lián)行(9.180, 0.00, 0.00%)首席技術官黎振偉表達了類似的觀點,“現(xiàn)階段,房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟影響深遠。”
他提供了一組數(shù)據(jù),自1999年至2017年,國內房地產(chǎn)收入對GDP的貢獻度整體呈上升趨勢,在房地產(chǎn)成交大年的2016年和2017年,貢獻度分別達到15.8%和16.2%,為歷史新高。而就廣東省內而言,2017年房地產(chǎn)收入對GDP的貢獻度達20.9%,同樣為不小的比例。
基于此,在黎振偉看來,當前國內經(jīng)濟托底企穩(wěn),房地產(chǎn)業(yè)的貢獻度仍處于峰值階段,傳統(tǒng)優(yōu)勢不易改變。
“小年”房地產(chǎn)的發(fā)展新路徑
需要指出的是,2016年10月開啟至今的樓市調控,仍未有放松跡象;同時,防范系統(tǒng)性金融風險的背景下,面向房地產(chǎn)行業(yè)的資金被嚴格把控;房地產(chǎn)行業(yè)本身的定位也有所改變,住有所居、租購并舉、安居宜居成為主要方向。
這些外部環(huán)境變化,導致面向房地產(chǎn)資產(chǎn)的相關配置,需要更加慎重。
顧云昌指出,從房地產(chǎn)周期角度判斷,2018年將是樓市成交小年,今年以來的商品房銷售面積增速已在放緩,這尤其體現(xiàn)在東部地區(qū)和廣東省內?!拔翌A測,年中,銷售面積走向將是不增長甚至是下降。今年總體銷售面積很難超過2017年的高峰。”
同時,房價開始持續(xù)波動,價格增幅在下行,但全國房價出現(xiàn)大起大落的可能性不大,目前呈現(xiàn)總體平衡態(tài)勢。顧云昌分析道,“我對房地產(chǎn)市場的理解,是’此起彼伏’。2016年下半年,一線城市樓市開始往上走,2017年下半年后二線城市普遍很快漲,一線城市很快銷售面積和價格開始回落,然后至今,三四線城市開始跟進。”他同時補充,“市場下行的時候,是買房的好時機?!?
黎振偉展示的數(shù)據(jù)也顯示,2017年末主要城市的二手商品住宅成交均價顯示,市場總體分化明顯,三四線城市價格大幅上行,一線城市則出現(xiàn)下行。
對于今年樓市發(fā)展的新形勢,顧云昌總結道,將是短期調控和長效機制的結合。具體而言,短期調控恐怕不會取消,但為了讓調控更加符合市場經(jīng)濟,最好便是建立長效機制。他指出,樓市調控的長效機制包括“1+3”,“1”即住房市場制度運營機制,“3”即財稅、土地、金融政策?!岸唐谡{控還會進行,長效機制盡可能不斷建立、完善,令我們的市場平穩(wěn)健康發(fā)展?!?
在此背景下,顧云昌總結了樓市發(fā)展的十條新路徑,其中關于房地產(chǎn)成交,他指出,要把握城市群發(fā)展趨勢,占領新高地?!俺鞘谢乃膫€階段包括農(nóng)民進城、小城市往大城市流、郊區(qū)化、城市群形成,我們正處在城市群集群過程當中。在人口持續(xù)凈流入的市場,房地產(chǎn)就會持續(xù)活躍?!?
基于此,房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置思路發(fā)生了巨大改變:租賃市場在逐步培育過程中,同時,房地產(chǎn)發(fā)展也開始以城市群、而非城市相差別。
圍繞城市群進行布局成為房企的思路,這也同樣應當成為有資產(chǎn)配置需求者的重要考量標準。
城市群崛起下的投資機遇
黎振偉近年來對城市群經(jīng)濟進行了重點分析后發(fā)現(xiàn),按照“十三五規(guī)劃”建議發(fā)展的全國9+1大城市群中,綜合實力第一陣營的城市群以高速發(fā)展成為新格局,這包括長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。其中,珠三角城市群的人均GDP位于這三大城市群之首。
同時,隨著去年初政府 工作報告中提出,研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃,顯示出其具備建成國際一流灣區(qū)和世界級城市群的基礎條件。在大交通時代,粵港澳大灣區(qū)涉及的九座城市也因此形成了緊密的交通圈。
黎振偉指出,在珠三角城市群中,由于受到限簽影響,2017年整體成交額同比回落,圍繞核心城市的惠州、佛山、中山市場容量超過千萬平方米,2000萬平方米近在咫尺。
廣東省統(tǒng)計年鑒顯示,2016年珠三角九市中,人口流入率接近或超過100%的城市包括深圳、東莞、佛山和中山,2017年九市城鎮(zhèn)可支配收入排名和同比增速排名中,佛山均位列第四。
綜合統(tǒng)計后,黎振偉發(fā)現(xiàn),佛山的GDP、人口和全社會固定資產(chǎn)在同能級城市中排名前列,將成為承托房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要基礎?!盎浉郯拇鬄硡^(qū)帶來城市大整合,產(chǎn)業(yè)更優(yōu)化。佛山未來的重點在于新興制造業(yè),佛山的很多新定位,為城市注入新動力?!崩枵駛ケ硎?。
據(jù)世聯(lián)研究平臺統(tǒng)計,2016年佛山樓市承接了40%的廣州客群。購房人口的外溢流動,帶動了圍著核心城市的二三線城市樓市快速上揚。
在城市選擇和研判之后,更重要的是對城市中資產(chǎn)選取的考量。
黎振偉指出,當前全國經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)L型走勢,中心城市及核心區(qū)域物業(yè)的抗風險能力將成為資金的首選區(qū)域。同時,居住型物業(yè)長期受到客戶的偏好,現(xiàn)今高企的價格面臨一定的價值重估,風險取向轉變下,便利交通與就業(yè)、成熟社區(qū)、完善配套服務、品牌企業(yè)物業(yè),將成為資產(chǎn)配置的首選。
以廣州為例,租賃市場集中分布在白云、天河、黃埔、海珠、番禺這些市中心區(qū)域,外圍沒有租賃需求。按照租售比計算,外圍區(qū)從化、增城等,超過1:1200,以國際標準衡量,租售比超過1:300就是泡沫,因此遠郊樓盤租賃價值不高。
“隨著房價快速增長將不可持續(xù),短期投資的受限,未來的房地產(chǎn)投資理念需要回歸房產(chǎn)物業(yè)使用的本質,并可提供優(yōu)質與便利的生活?!崩枵駛ケ硎尽?
資產(chǎn)配置的另一考量便是收益率,黎振偉指出,當前國內商業(yè)物業(yè)收益率高,住宅租賃收益率低;正因為寫字樓和公寓總價低、租金偏高,其出租回報率高于住宅。
據(jù)世聯(lián)研究統(tǒng)計,從2015年起,佛山市禪桂區(qū)域的公寓市場迎來成交上漲期,2017年禪桂新公寓市場成交91萬平方米,超越2016年,成交勢頭強勁。
“相比之下,2017年佛山公寓成交136.6萬平方米,環(huán)比增加22%;而廣州公寓成交112.1萬平方米,環(huán)比減少33%。受到佛山住宅限購、廣州公寓銷售限制的雙重影響下,2017年佛山公寓成交量首次超越廣州,佛山公寓市場迎來新的機遇?!崩枵駛ト绱酥赋??;诖?,黎振偉的觀點便是,在具有經(jīng)濟發(fā)展前景、人口凈流入城市,可以選取中心區(qū)域、具備優(yōu)質配套和強運營能力的公寓物業(yè),并真正令其發(fā)揮居住屬性,是值得考量的資產(chǎn)配置方案。
在圓桌討論環(huán)節(jié),華南城市研究會創(chuàng)會副會長、戰(zhàn)略規(guī)劃與房地產(chǎn)專家許學鋒也指出,配置房產(chǎn)資產(chǎn)的地段比時機更重要,住宅產(chǎn)品的居住和使用同樣重要。在此前提下,伴隨限購環(huán)境,“比較好的資產(chǎn)配置標的,就是沒有受限的產(chǎn)品,譬如非限購區(qū)域的二手房,所有非住宅包括公寓、寫字樓、商鋪、車庫等?!?
目前,伴隨粵港澳大灣區(qū)建設加快和廣佛同城化升級,佛山禪城當仁不讓成為投資熱土。綠地·璀璨天城緊鄰佛山政治中心,擇址季華路中央商務帶,借力地鐵交通樞紐優(yōu)勢,匯聚整合人流、資金、技術和產(chǎn)業(yè)等城市資源,打造超百萬方城市綜合體。項目著力推出的公寓臻品(建面約)30—45㎡天寓,享城市發(fā)展紅利、樞紐便利和鎏金地段,無疑是以上三位專家觀點的現(xiàn)實佐證,未來將成為越來越多廣佛客資產(chǎn)配置之優(yōu)選,首付僅需19萬起便可坐擁城央資產(chǎn)。
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