開年以來，全球政治經(jīng)濟環(huán)境的變化，令資產(chǎn)配置思路的重新調配成為愈發(fā)重要的議題。

在世界經(jīng)濟環(huán)境逐步曲折復蘇過程中，作為世界第二大經(jīng)濟體的中國，也正邁入經(jīng)濟發(fā)展的新階段，新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和融合形態(tài)逐步崛起，金融環(huán)境導向也在發(fā)生變化。

因此，如何在新時代背景下，找到行業(yè)變革的新邏輯，順應貨幣和財政政策導向作出資產(chǎn)配置調整，成為新興資產(chǎn)階層解決資產(chǎn)增值問題的重要前提。

在4月1日舉行的2018博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇(佛山)峰會上，與會專家一致認為，房地產(chǎn)當前仍對經(jīng)濟發(fā)展有重要影響，但若進行相關資產(chǎn)配置，更重要的是轉換邏輯。根據(jù)政策導向及城市發(fā)展脈絡，不做投機式配置，而是讓配置的房產(chǎn)真正實現(xiàn)居住功能、而非空置，同時選取位于城市核心區(qū)、有良好配套服務的資產(chǎn)，才是資產(chǎn)配置的重要標準。

周期轉換中的房地產(chǎn)行業(yè)

當前，中國經(jīng)濟正從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，新舊動能轉換如火如荼，以信息技術、人工智能為代表的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，“以太坊”、“區(qū)塊鏈”等概念也盛極一時。

令人眼花繚亂的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背后，是支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的主體產(chǎn)業(yè)尚未改變，新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生和營造更大規(guī)模的經(jīng)濟效益仍需時日。

峰會期間，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌就表示，當前中國經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支撐，美好生活又離不開房地產(chǎn)作為載體。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年全年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.98萬億元，比上年增長7.0%;國內生產(chǎn)總值82.71萬億元，比上年增長6.9%?！斑@意味著房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟貢獻仍有較大占比，也是房地產(chǎn)行業(yè)仍受到重視的原因?！?

顧云昌還舉例道，在世界范圍內，房地產(chǎn)歷來都能對各國經(jīng)濟發(fā)展帶來重大變化。這尤其體現(xiàn)在如2008年因房地產(chǎn)市場引發(fā)次貸危機而產(chǎn)生的全球金融危機等?！叭澜绲慕?jīng)濟危機十有八九是由于房地產(chǎn)泡沫造成的，因此市場是否能高質量運營非常重要。”

世聯(lián)行(9.180, 0.00, 0.00%)首席技術官黎振偉表達了類似的觀點，“現(xiàn)階段，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟影響深遠。”

他提供了一組數(shù)據(jù)，自1999年至2017年，國內房地產(chǎn)收入對GDP的貢獻度整體呈上升趨勢，在房地產(chǎn)成交大年的2016年和2017年，貢獻度分別達到15.8%和16.2%，為歷史新高。而就廣東省內而言，2017年房地產(chǎn)收入對GDP的貢獻度達20.9%，同樣為不小的比例。

基于此，在黎振偉看來，當前國內經(jīng)濟托底企穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻度仍處于峰值階段，傳統(tǒng)優(yōu)勢不易改變。

“小年”房地產(chǎn)的發(fā)展新路徑

需要指出的是，2016年10月開啟至今的樓市調控，仍未有放松跡象;同時，防范系統(tǒng)性金融風險的背景下，面向房地產(chǎn)行業(yè)的資金被嚴格把控;房地產(chǎn)行業(yè)本身的定位也有所改變，住有所居、租購并舉、安居宜居成為主要方向。

這些外部環(huán)境變化，導致面向房地產(chǎn)資產(chǎn)的相關配置，需要更加慎重。

顧云昌指出，從房地產(chǎn)周期角度判斷，2018年將是樓市成交小年，今年以來的商品房銷售面積增速已在放緩，這尤其體現(xiàn)在東部地區(qū)和廣東省內?！拔翌A測，年中，銷售面積走向將是不增長甚至是下降。今年總體銷售面積很難超過2017年的高峰。”

同時，房價開始持續(xù)波動，價格增幅在下行，但全國房價出現(xiàn)大起大落的可能性不大，目前呈現(xiàn)總體平衡態(tài)勢。顧云昌分析道，“我對房地產(chǎn)市場的理解，是’此起彼伏’。2016年下半年，一線城市樓市開始往上走，2017年下半年后二線城市普遍很快漲，一線城市很快銷售面積和價格開始回落，然后至今，三四線城市開始跟進。”他同時補充，“市場下行的時候，是買房的好時機?！?

黎振偉展示的數(shù)據(jù)也顯示，2017年末主要城市的二手商品住宅成交均價顯示，市場總體分化明顯，三四線城市價格大幅上行，一線城市則出現(xiàn)下行。

對于今年樓市發(fā)展的新形勢，顧云昌總結道，將是短期調控和長效機制的結合。具體而言，短期調控恐怕不會取消，但為了讓調控更加符合市場經(jīng)濟，最好便是建立長效機制。他指出，樓市調控的長效機制包括“1+3”，“1”即住房市場制度運營機制，“3”即財稅、土地、金融政策?！岸唐谡{控還會進行，長效機制盡可能不斷建立、完善，令我們的市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?

在此背景下，顧云昌總結了樓市發(fā)展的十條新路徑，其中關于房地產(chǎn)成交，他指出，要把握城市群發(fā)展趨勢，占領新高地?！俺鞘谢乃膫€階段包括農(nóng)民進城、小城市往大城市流、郊區(qū)化、城市群形成，我們正處在城市群集群過程當中。在人口持續(xù)凈流入的市場，房地產(chǎn)就會持續(xù)活躍?！?

基于此，房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置思路發(fā)生了巨大改變：租賃市場在逐步培育過程中，同時，房地產(chǎn)發(fā)展也開始以城市群、而非城市相差別。

圍繞城市群進行布局成為房企的思路，這也同樣應當成為有資產(chǎn)配置需求者的重要考量標準。

城市群崛起下的投資機遇

黎振偉近年來對城市群經(jīng)濟進行了重點分析后發(fā)現(xiàn)，按照“十三五規(guī)劃”建議發(fā)展的全國9+1大城市群中，綜合實力第一陣營的城市群以高速發(fā)展成為新格局，這包括長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。其中，珠三角城市群的人均GDP位于這三大城市群之首。

同時，隨著去年初政府 工作報告中提出，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃，顯示出其具備建成國際一流灣區(qū)和世界級城市群的基礎條件。在大交通時代，粵港澳大灣區(qū)涉及的九座城市也因此形成了緊密的交通圈。

黎振偉指出，在珠三角城市群中，由于受到限簽影響，2017年整體成交額同比回落，圍繞核心城市的惠州、佛山、中山市場容量超過千萬平方米，2000萬平方米近在咫尺。

廣東省統(tǒng)計年鑒顯示，2016年珠三角九市中，人口流入率接近或超過100%的城市包括深圳、東莞、佛山和中山，2017年九市城鎮(zhèn)可支配收入排名和同比增速排名中，佛山均位列第四。

綜合統(tǒng)計后，黎振偉發(fā)現(xiàn)，佛山的GDP、人口和全社會固定資產(chǎn)在同能級城市中排名前列，將成為承托房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要基礎?！盎浉郯拇鬄硡^(qū)帶來城市大整合，產(chǎn)業(yè)更優(yōu)化。佛山未來的重點在于新興制造業(yè)，佛山的很多新定位，為城市注入新動力?！崩枵駛ケ硎?。

據(jù)世聯(lián)研究平臺統(tǒng)計，2016年佛山樓市承接了40%的廣州客群。購房人口的外溢流動，帶動了圍著核心城市的二三線城市樓市快速上揚。

在城市選擇和研判之后，更重要的是對城市中資產(chǎn)選取的考量。

黎振偉指出，當前全國經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)L型走勢，中心城市及核心區(qū)域物業(yè)的抗風險能力將成為資金的首選區(qū)域。同時，居住型物業(yè)長期受到客戶的偏好，現(xiàn)今高企的價格面臨一定的價值重估，風險取向轉變下，便利交通與就業(yè)、成熟社區(qū)、完善配套服務、品牌企業(yè)物業(yè)，將成為資產(chǎn)配置的首選。

以廣州為例，租賃市場集中分布在白云、天河、黃埔、海珠、番禺這些市中心區(qū)域，外圍沒有租賃需求。按照租售比計算，外圍區(qū)從化、增城等，超過1：1200，以國際標準衡量，租售比超過1：300就是泡沫，因此遠郊樓盤租賃價值不高。

“隨著房價快速增長將不可持續(xù)，短期投資的受限，未來的房地產(chǎn)投資理念需要回歸房產(chǎn)物業(yè)使用的本質，并可提供優(yōu)質與便利的生活?！崩枵駛ケ硎尽?

資產(chǎn)配置的另一考量便是收益率，黎振偉指出，當前國內商業(yè)物業(yè)收益率高，住宅租賃收益率低;正因為寫字樓和公寓總價低、租金偏高，其出租回報率高于住宅。

據(jù)世聯(lián)研究統(tǒng)計，從2015年起，佛山市禪桂區(qū)域的公寓市場迎來成交上漲期，2017年禪桂新公寓市場成交91萬平方米，超越2016年，成交勢頭強勁。

“相比之下，2017年佛山公寓成交136.6萬平方米，環(huán)比增加22%;而廣州公寓成交112.1萬平方米，環(huán)比減少33%。受到佛山住宅限購、廣州公寓銷售限制的雙重影響下，2017年佛山公寓成交量首次超越廣州，佛山公寓市場迎來新的機遇?！崩枵駛ト绱酥赋??；诖?，黎振偉的觀點便是，在具有經(jīng)濟發(fā)展前景、人口凈流入城市，可以選取中心區(qū)域、具備優(yōu)質配套和強運營能力的公寓物業(yè)，并真正令其發(fā)揮居住屬性，是值得考量的資產(chǎn)配置方案。

在圓桌討論環(huán)節(jié)，華南城市研究會創(chuàng)會副會長、戰(zhàn)略規(guī)劃與房地產(chǎn)專家許學鋒也指出，配置房產(chǎn)資產(chǎn)的地段比時機更重要，住宅產(chǎn)品的居住和使用同樣重要。在此前提下，伴隨限購環(huán)境，“比較好的資產(chǎn)配置標的，就是沒有受限的產(chǎn)品，譬如非限購區(qū)域的二手房，所有非住宅包括公寓、寫字樓、商鋪、車庫等?！?

目前，伴隨粵港澳大灣區(qū)建設加快和廣佛同城化升級，佛山禪城當仁不讓成為投資熱土。綠地·璀璨天城緊鄰佛山政治中心，擇址季華路中央商務帶，借力地鐵交通樞紐優(yōu)勢，匯聚整合人流、資金、技術和產(chǎn)業(yè)等城市資源，打造超百萬方城市綜合體。項目著力推出的公寓臻品(建面約)30—45㎡天寓，享城市發(fā)展紅利、樞紐便利和鎏金地段，無疑是以上三位專家觀點的現(xiàn)實佐證，未來將成為越來越多廣佛客資產(chǎn)配置之優(yōu)選，首付僅需19萬起便可坐擁城央資產(chǎn)。