8月13日晚,海南釋放最嚴(yán)格用地制度信號(hào):除房地產(chǎn)外,土地供應(yīng)可設(shè)立“彈性年期”。
上述信號(hào)最早來源于海南省國(guó)土資源廳網(wǎng)站。網(wǎng)站發(fā)布消息稱,海南對(duì)外印發(fā)《海南省建設(shè)用地出讓控制指標(biāo)(試行)》(下稱《指標(biāo)》)和《關(guān)于實(shí)施產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展和用地準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)。
兩文件明確提出,海南旨在加強(qiáng)建設(shè)用地出讓監(jiān)控指標(biāo)監(jiān)管,將設(shè)定單位土地投資強(qiáng)度、產(chǎn)值、稅收等相關(guān)用地效益指標(biāo)作為土地供應(yīng)的門檻,并約定履約要求和土地退出機(jī)制,倒逼企業(yè)提高土地開發(fā)利用效益。
受訪專家表示,海南推行“彈性年期”政策有別于其他地區(qū),其最大的意義在于糾正過往賣地的弊端,提升土地集約化程度,為新一輪產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入提供足夠空間。
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副研究員劉向東更是坦言,海南尤其需要通過創(chuàng)新的土地政策為新興產(chǎn)業(yè)提供政策保障,以在招商政策中有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力?!霸谶@一過程中要注意降低土地融資的比重,更多鼓勵(lì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)等融資新模式?!?
提升土地集約化程度
“彈性年期“一般是指在工業(yè)用地法定最高出讓年期內(nèi),各地往往根據(jù)其產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、用地單位經(jīng)營(yíng)水平及產(chǎn)業(yè)政策合理確定的出讓年限,將過去一次性出讓50年年期的情況,轉(zhuǎn)而分為若干期,依次根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況彈性出讓,既可以有效抑制企業(yè)用地的盲目性,又有利于企業(yè)減少前期的支出成本。
據(jù)了解,一般產(chǎn)業(yè)用地土地使用權(quán)的出讓年期為50年,但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速,實(shí)際上很多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的生命周期正在縮短,大多數(shù)城市已經(jīng)進(jìn)入了向存量土地要空間、要質(zhì)量、要效益的階段。
海南也不例外,尤其是在經(jīng)歷過房地產(chǎn)開發(fā)的“野蠻時(shí)代”后,海南在土地方面的政策尤為謹(jǐn)慎。
海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長(zhǎng)李世杰對(duì)記者表示,此舉或許是海南省主動(dòng)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)依賴思維的信號(hào)。“海南全省實(shí)際上都面臨著用地指標(biāo)不足的問題,以海口為例,其土地可開發(fā)面積已不足100平方公里。隨著海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港的建設(shè),土地資源成為海南的稀缺資源?!彼f。
劉向東也認(rèn)為,海南此次推行土地彈性年限的意義就在于糾正以往賣地的弊端。
“當(dāng)前,海南招商引資必須提供更多優(yōu)惠資源,而土地資源是重要的生產(chǎn)要素,是發(fā)展產(chǎn)業(yè)的重要基礎(chǔ)?!眲⑾驏|分析,海南與其他地方側(cè)重工業(yè)用地設(shè)置彈性期限有所不用,其目的在于為新一輪產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入提供空間。
尤其是在《指標(biāo)》和《意見》中提出,適用于六類園區(qū)內(nèi)以出讓方式供應(yīng)各類經(jīng)營(yíng)性用地,以及六類園區(qū)外向“十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)”出讓土地的情況,針對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)類別、不同的區(qū)域,分別設(shè)立了投資強(qiáng)度、年度產(chǎn)值和年度稅收等三項(xiàng)控制指標(biāo)。
《意見》還提出,對(duì)房地產(chǎn)以外的產(chǎn)業(yè),土地供應(yīng)時(shí)可設(shè)定“彈性年期”?!皬椥阅昶凇钡募s定不能超過3期,首期年限一般不超過5年,各期時(shí)間之和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。
在劉向東看來,如此加強(qiáng)建設(shè)用地出讓監(jiān)控指標(biāo)監(jiān)管,實(shí)際上是設(shè)定了一定的土地供應(yīng)門檻,提升土地集約化程度,倒逼企業(yè)提高土地開發(fā)利用效益。
他認(rèn)為此舉產(chǎn)生的效果勢(shì)必顯著,尤其是對(duì)那些“炒地皮”的企業(yè)被排除在政策之外,更有利于招入土地集約化高的產(chǎn)業(yè),提高單位面積的投資強(qiáng)度,降低過度依賴土地的發(fā)展模式。
“兩份文件提出要建立履約評(píng)價(jià)制和土地退出機(jī)制。對(duì)企業(yè)來說,如果在稅收、投資強(qiáng)度和產(chǎn)值上達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的話,只是拿地炒地皮則有可能被收回土地使用權(quán)?!眲⑾驏|說,政策的目的就是要讓這類企業(yè)知難而退,注重主營(yíng)業(yè)務(wù),提高投入產(chǎn)出效率。
“彈性年期”意在招大商?
兩份文件明確提出,為鼓勵(lì)發(fā)展適應(yīng)國(guó)際旅游島、海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,屬于旅游產(chǎn)業(yè)、會(huì)展業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、低碳制造業(yè)、醫(yī)藥研發(fā)、高新技術(shù)研發(fā)和教育文化體育產(chǎn)業(yè)的,可延長(zhǎng)至不超過10年;屬于國(guó)防科技工業(yè)軍民融合項(xiàng)目的,可以延長(zhǎng)至不超過15年。
在劉向東看來,尤其是上述表述,在某種程度上反映了海南此次土地政策意在招商,尤其是那些新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
“海南之所以進(jìn)一步嚴(yán)格把好招商引資的項(xiàng)目的用地關(guān),是要把好的土地留給子孫后代、留給好的企業(yè)、留給好的項(xiàng)目?!彼f。
在業(yè)內(nèi)人士看來,“彈性”的土地出讓政策確實(shí)可以在某種程度上對(duì)招商企業(yè)進(jìn)行一定的篩選,提高整體招商質(zhì)量。
而上述人士認(rèn)為,其更多程度上是作用于降低企業(yè)用地成本。目前已有包括上海市、廣州市、四川成都市、山東臨沂市和濟(jì)南市等多個(gè)城市出臺(tái)類似工業(yè)用地彈性出讓制度。降低企業(yè)用地成本成為主要目的。
以廣州為例,廣州整體土地開發(fā)強(qiáng)度較大,新增可供開發(fā)利用的空間相對(duì)有限,土地成本上升已成為制約其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。
2017年8月,廣州市人民政府出臺(tái)《廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法》,規(guī)定工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過10年,與后續(xù)出讓年期總和不得超過20年。此舉大大降低了企業(yè)獲地成本。
但在李世杰看來,海南的“彈性年期”土地政策也存在“硬幣的另一面”。
“政策特意提出對(duì)企業(yè)在稅收、投資強(qiáng)度和產(chǎn)值上有約定標(biāo)準(zhǔn),但一些創(chuàng)業(yè)型高新技術(shù)企業(yè)在初期極有可能在投資額度和產(chǎn)值上都很低、沒有稅收?!崩钍澜苷J(rèn)為,政策無法判斷此類初創(chuàng)型企業(yè)的價(jià)值。
事實(shí)上,李世杰的擔(dān)憂不無道理。曾有廣州的企業(yè)主向記者反映,政府的“彈性”土地出讓政策雖然降低了獲地成本,但增加了融資成本。
“以往,50年的出讓期,企業(yè)可以憑借土地獲得銀行貸款,但出讓期縮短,造成了企業(yè)融資難度加大?!鄙鲜銎髽I(yè)主說。
劉向東認(rèn)為,海南在政策制定過程中,尤其應(yīng)注意防止土地政策僵化,避免額外增加企業(yè)的融資成本。
他建議,在接下來的政策制定中,海南需要通過創(chuàng)新土地政策,提供更好的政策保障,特別是降低土地融資的比重,更多鼓勵(lì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)等融資新模式,提高企業(yè)投資的積極性。
而李世杰也建議,在接下來的政策執(zhí)行層面,進(jìn)一步增加一些復(fù)合指標(biāo)?!霸趯?duì)旅游、會(huì)展、高新技術(shù)研發(fā)、高等教育等產(chǎn)業(yè)上,不應(yīng)該過分強(qiáng)調(diào)投資強(qiáng)度、稅收和產(chǎn)值,而應(yīng)該向長(zhǎng)遠(yuǎn)看?!彼f。
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