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房價(jià)上漲無基本面支撐 防控二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
來源:新浪財(cái)經(jīng)   作者:王業(yè)強(qiáng) 趙奉軍   編輯:王玥茹  2018-05-30 17:22:33 字號(hào)   打印  收藏

中國的城市化已經(jīng)走向了一個(gè)新階段,即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長極。考慮到中國人口的年齡結(jié)構(gòu)不容樂觀,這些二線城市希望能夠在未來的城市競(jìng)爭中獲得足夠的人口紅利空間。

隨著部分二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起,其房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮自然會(huì)帶來對(duì)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。如果城市的房價(jià)上漲是有基本面支撐的,那風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說是可控的;相反,如果城市的房價(jià)上漲并沒有基本面支撐,純粹由房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐,那就是泡沫,需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。

二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)崛起全面超越一線城市

在過去數(shù)年,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征是啟動(dòng)容易剎車慢。只要政策寬松,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就會(huì)大漲,房價(jià)也不可遏制地飆漲。一旦政策收緊,全面打壓投資投機(jī)需求甚至傷害到自住需求。不過在這一輪循環(huán)中出現(xiàn)了一個(gè)新特征,那就是二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起,成為新的主角。無論是從房價(jià)上漲幅度還是持續(xù)時(shí)間,一些二線甚至個(gè)別三線城市都全面超越一線城市。根據(jù)中國社科院住房大數(shù)據(jù)二手房網(wǎng)上成交價(jià)格統(tǒng)計(jì),截至2018年3月,二手房網(wǎng)上成交價(jià)格同比上漲最快的城市分別是成都(64.4%)、西安(62.7%)、南寧(49.8%)、杭州(45%)、青島(44.3%)、煙臺(tái)(36.5%)、廣州(36.2%)、濟(jì)南(34.6%)、重慶(28.8%)和長沙(28%)??梢?,在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下,一線城市房價(jià)已經(jīng)失去鋒芒,前十大上漲最快的城市中只有廣州在列。如果考慮到此輪房價(jià)上漲顯著的城市如蘇州、合肥、鄭州、石家莊、天津等,也都屬于二線城市。

為什么這些二線城市的房價(jià)漲幅會(huì)掩蓋一線城市的光芒?答案是,中國的城市化已經(jīng)走向了一個(gè)新階段,即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長極??紤]到中國人口的年齡結(jié)構(gòu)不容樂觀,這些二線城市希望能夠在未來的城市競(jìng)爭中獲得足夠的人口紅利空間。在各城市搶人大戰(zhàn)下,一些城市常住人口大幅增長,例如杭州2017年常住人口增長了28萬,幾乎等于2011-2015年的總和;西安僅2018年1季度人口就增長24.5萬。安信證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為,青壯年人口流動(dòng)往往會(huì)選擇那些有著更好的教育資源的城市而并不是收入更高的城市。一線城市盡管有著更好的教育資源包括收入機(jī)會(huì),但是人口控制的嚴(yán)厲程度使得北京和上海出現(xiàn)了嚴(yán)重的勞動(dòng)力供求不匹配。

警惕二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮帶來的泡沫風(fēng)險(xiǎn)

人口向少數(shù)二線城市流入對(duì)中國城市體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)凸顯。毫無疑問,中國需要更多的“明星城市”,從而緩解長期以來城市體系極化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利影響。麥肯錫全球研究所2015年的研究顯示,當(dāng)較大比例的人口居住在龍頭城市時(shí),該國的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)更高。因此,有人說要向德國學(xué)習(xí)控制房價(jià)。實(shí)際情況是,對(duì)中國這樣一個(gè)超大型國家,其城市體系無法做到德國那樣的扁平化。城市體系趨于極化,這意味著我們沒有學(xué)習(xí)德國的基礎(chǔ)。即便是德國樣板,從2009年以來,德國的房價(jià)照樣上漲迅速。隨著歐洲央行的低利率甚至負(fù)利率政策、人口的大量涌入和德國表現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)基本面,德國房價(jià)穩(wěn)定的神話也在搖搖欲墜。這也表明,經(jīng)濟(jì)規(guī)律和供求關(guān)系仍然主導(dǎo)著住房市場(chǎng),即使是德國也不能免俗。

二線城市的崛起雖然減輕了傳統(tǒng)的一線城市的壓力,但這些新的增長極并沒有改變中國城市體系極化的現(xiàn)實(shí)。實(shí)際上,當(dāng)前各地都在加強(qiáng)城市首位度建設(shè),尤其是國家中心城市建設(shè)規(guī)劃的提出更是引發(fā)了一些城市之間的白熱化競(jìng)爭。城市首位度建設(shè)的加強(qiáng)和國家中心城市戰(zhàn)略導(dǎo)致中國的城市化可能走向有中國特色的“大國大城”之路。

隨著部分二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起,其房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮自然會(huì)帶來對(duì)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。如果城市的房價(jià)上漲是有基本面支撐的,那風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說是可控的;相反,如果城市的房價(jià)上漲并沒有基本面支撐,純粹由房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐,那就是泡沫,需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。當(dāng)前部分二線城市和個(gè)別三線城市的房地產(chǎn)繁榮有基本面做支撐,即大量的青壯年人口流入、城市經(jīng)濟(jì)增長、首套房低利率(目前首套房利率盡管顯著上浮,但從長期來看仍處于較低水平且有可能會(huì)持續(xù)),同時(shí),資本市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)、安全產(chǎn)品短缺的大環(huán)境沒有改變,這使得房價(jià)的增長帶來的投機(jī)投資需求在一些二線城市仍然非常旺盛。當(dāng)前各地采取的一些行政性限制措施,如新房搖號(hào),實(shí)際上增加了很多套利需求,而土地拍賣中的競(jìng)自持實(shí)際上減少了新房供給并助長了房價(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。根據(jù)中國城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù),全國106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市2018年第1季度土地價(jià)格繼續(xù)快速上漲,住宅用地價(jià)格同比上漲10.43%;另根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的2018年1季度數(shù)據(jù),全國土地購置均價(jià)同比上漲19.8%。地價(jià)的上漲既蘊(yùn)含著未來房價(jià)可能進(jìn)一步上漲,也意味著當(dāng)前的行政性限制房價(jià)措施不可持續(xù),如果繼續(xù)限價(jià)只會(huì)造成新增供給短缺。并且還要看到,從全球視角來看,近10年來,全球處于一種“失重的經(jīng)濟(jì)”狀態(tài),皮凱蒂在《21世紀(jì)資本論》中談到了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體財(cái)富收入比在過去40年間驚人的上升,而首要原因來自于房地產(chǎn)部門自身的變化。另根據(jù)Steger等人的研究,全球?qū)嶋H房價(jià)自20世紀(jì)50年代開始顯著上升,由于住房是財(cái)富的主要組成部分,結(jié)果導(dǎo)致很多國家財(cái)富收入比迅速攀升,英國住房財(cái)富/國民收入的比例從1970年的120%上升到2010年的300%,法國同期由120%上升到371%。在房價(jià)攀升的同時(shí),房地產(chǎn)信貸占比也在迅速提升。根據(jù)Schularick和Taylor對(duì)17個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相關(guān)數(shù)據(jù)的研究,發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的銀行業(yè)務(wù)在過去45年中發(fā)生了重大變化。從1928-1970年,房地產(chǎn)信貸占全部銀行信貸的比重由30%升到35%;到了2007年,這一比重接近60%,而其余的40%的銀行信貸中也有相當(dāng)一部分可能是為商業(yè)房地產(chǎn)融資的。住房的投資屬性與金融杠桿的結(jié)合往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫并威脅到金融穩(wěn)定。而同時(shí),低利率的融資環(huán)境在可見的未來仍然會(huì)持續(xù),美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期并沒有從根本上改變?nèi)蜷L期利率下行的趨勢(shì)。所有這些,都對(duì)穩(wěn)定中國二線城市的住房市場(chǎng)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

防范“明星城市”房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的政策建議

2011年,國際貨幣基金組織發(fā)布的一份工作論文在比較了58個(gè)國家和地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施后認(rèn)為,泡沫在很大程度上確實(shí)難以識(shí)別,但杠桿和信貸的急劇上升理應(yīng)引起高度警惕。同時(shí),泡沫破滅后治理的成本遠(yuǎn)超出我們的想象,更高的杠桿率會(huì)帶來更高的泡沫破滅后的治理成本。而2008年的金融危機(jī)正是由于杠桿和信貸的迅速上升,泡沫破滅后的損失和各國的治理成本近乎是天文數(shù)字。10年過后,今天的全球各國的央行都格外關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格、杠桿率與金融穩(wěn)定之間的關(guān)系,這都是來自那場(chǎng)金融危機(jī)的教訓(xùn)。

用什么辦法能有效調(diào)控房價(jià)控制風(fēng)險(xiǎn)呢?坦率地說,做得好的國家寥寥無幾,更多的是教訓(xùn)。不過,從錯(cuò)誤中學(xué)習(xí)是一個(gè)社會(huì)進(jìn)步的有力武器。我們來看看這些教訓(xùn)是什么?

第一,緊縮的貨幣政策不一定有效,且代價(jià)高昂。緊縮的貨幣政策會(huì)傳導(dǎo)到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系,如果房地產(chǎn)繁榮和泡沫僅僅是部門性的而不是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)過熱,那緊縮的貨幣政策代價(jià)可就大了;另外,在繁榮向泡沫演化時(shí),更高的利率根本無法澆滅投資者的熱情,而貸款難度的提升只會(huì)驅(qū)使投資者尋找不受監(jiān)管的融資渠道。

第二,交易稅理論上能有效地使得市場(chǎng)降溫,通過限制投機(jī)活動(dòng)降低泡沫發(fā)生的概率。更高的房產(chǎn)稅率能降低房價(jià),但并不能阻止繁榮和泡沫的出現(xiàn)。而在繁榮和泡沫出現(xiàn)時(shí),房產(chǎn)稅的制定者反而面臨社區(qū)居民要求降低房產(chǎn)稅的壓力,這使得房產(chǎn)稅作為一個(gè)反周期的工具大打折扣。對(duì)于按揭貸款利息抵稅,該政策其實(shí)提高了房價(jià)。

第三,宏觀審慎監(jiān)管政策被認(rèn)為能直接作用于住房市場(chǎng)且代價(jià)較低。即要求銀行在住房市場(chǎng)繁榮時(shí)增加資本金和貸款損失準(zhǔn)備金同時(shí)提高首付比例,還要控制按揭者的債務(wù)收入比率。這些措施能有效減低杠桿比例和泡沫發(fā)生的概率同時(shí)增強(qiáng)銀行系統(tǒng)在泡沫破滅后的應(yīng)對(duì)實(shí)力。

對(duì)于中國來說,相對(duì)于國際經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn),盡管當(dāng)前居民杠桿率顯著上升,但首付比例一直控制得不錯(cuò),對(duì)于一度盛行的各種首付貸和消費(fèi)貸我們也能及時(shí)剎車,住房市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面仍然很穩(wěn)健,M2低增速也成為常態(tài)。這些都是我國控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有利條件。同時(shí),我國可以采用的政策工具更多,比如說我們可以控制土地,可以采取限購、限售甚至限價(jià)這些具有中國特色的調(diào)控工具。不過,這可能同時(shí)也是劣勢(shì),因?yàn)檫@些行政性措施的副作用也非常顯著,甚至容易傷害到真正的自住需求,比如當(dāng)前的首套房貸款利率大幅上浮事實(shí)上已經(jīng)違背了央行的差別化房貸政策要求。同時(shí)各種需求限制措施并不能真正消除需求,反而使得需求信息失真,這會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

對(duì)于當(dāng)前一些二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,我們認(rèn)為一方面要堅(jiān)持前述的宏觀審慎監(jiān)管,同時(shí)希望這些城市能真正落實(shí)打破土地壟斷供給、調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)增加居住用地比例,同時(shí),通過公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整切實(shí)推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)分流住房需求從而改變供求態(tài)勢(shì)。在行政性調(diào)控方面,保留限購政策并將其長期化制度化。另外,應(yīng)通過完善中國的房地產(chǎn)稅收體系實(shí)施對(duì)住宅持有的調(diào)控,并開拓更多穩(wěn)定收益型的房地產(chǎn)投融資渠道;對(duì)首套房購買者,為防止商業(yè)銀行在緊縮性調(diào)控中容易提高貸款利率,除了人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)應(yīng)盡督促之責(zé)外,還應(yīng)該有切實(shí)的激勵(lì)措施。比如,可以對(duì)首套房貸規(guī)模和比例達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)銀行下調(diào)存款準(zhǔn)備金。通過這些措施,最終控制這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

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李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議 部署全面推動(dòng)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的財(cái)稅支持措施等
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2021-08-26 16:19:24
 
重磅!上海國際金融中心建設(shè)“十四五”規(guī)劃發(fā)布
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2021-08-26 16:10:29
 
財(cái)政部:1-7月全國發(fā)行地方政府債券39979億元,債務(wù)余額控制在全國人大批準(zhǔn)限額之內(nèi)
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2021-08-24 17:13:04
 
本市成品油價(jià)格按機(jī)制下調(diào)
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2021-08-24 17:02:30
 
工信部:前7月規(guī)上電子信息制造業(yè)增加值同比增長18.7%
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2021年7月財(cái)政收支情況
8月20日,財(cái)政部發(fā)布7月份財(cái)政收支數(shù)據(jù):1-7月累計(jì),全國一般公共預(yù)算收入137716億元,同比增長20%。其中,中央一般公共預(yù)算收入64658億元,同比增長20.7%;地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入73058億元,同比增長19.5%。全國稅收收入119112億元,同比增長20.9%;非稅收入18604億元,同比增長14.7%。 1-7月累計(jì),全國一般公共預(yù)算支出137928億元,同比增長3.3%。其中,中央一般公共預(yù)算本級(jí)支出17927億元,同比下降5.5%;地方一般公共預(yù)算支出120001億元,同比增長4 [詳細(xì)]
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商務(wù)部:前七個(gè)月我國新能源銷量已超2020年全年水平
近日,商務(wù)部消費(fèi)促進(jìn)司負(fù)責(zé)人公布了今年前七個(gè)月我國汽車消費(fèi)情況數(shù)據(jù),分別就生產(chǎn)企業(yè)新車銷量、零售終端新車銷量、新能源汽車銷量、二手車交易量、老舊機(jī)動(dòng)車報(bào)廢淘汰進(jìn)行了數(shù)據(jù)解讀。數(shù)據(jù)顯示2021年新能源汽車銷量已超2020年全年水平。1-7月生產(chǎn)企業(yè)新能源汽車銷量147.8萬輛,同比增長2倍,已超過2020年全年水平,較2019年同期增長1倍, 占新車銷量的10%。7月份,銷量27.1萬輛,同比增長1.6倍,刷新單月歷史記錄。 [詳細(xì)]
2021-08-18 17:04:03
 
7月金融數(shù)據(jù)遜于預(yù)期 穩(wěn)經(jīng)濟(jì)有待財(cái)政發(fā)力
8月11日,央行最新數(shù)據(jù)顯示,7月末,社會(huì)融資規(guī)模存量為302.49萬億元,同比增長10.7%;增量為1.06萬億元,比上年同期少6362億元;廣義貨幣(M2)余額230.22萬億元,同比增長8.3%,增速分別比上月末和上年同期低0.3個(gè)和2.4個(gè)百分點(diǎn);狹義貨幣(M1)余額62.04萬億元,同比增長4.9%,增速分別比上月末和上年同期低0.6個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)。 [詳細(xì)]
2021-08-12 08:57:03
 
2021年7月份中國快遞物流指數(shù)為100.7%
2021年7月,中國物流與采購聯(lián)合會(huì)發(fā)布的中國快遞物流指數(shù)為100.7%,比上月回升0.7個(gè)百分點(diǎn)。本月經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)勢(shì)頭,但市場(chǎng)需求增速有所放緩,市場(chǎng)供需偏緊,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營保持謹(jǐn)慎,同時(shí)部分地區(qū)遭遇惡劣天氣,在多重因素作用下本月快遞物流指數(shù)小幅回調(diào)。從分項(xiàng)指數(shù)看,國內(nèi)需求回落但基礎(chǔ)較好,商務(wù)快件指數(shù)、農(nóng)村快件指數(shù)均小幅回落0.3個(gè)百分點(diǎn),整體仍運(yùn)行在100%以上。進(jìn)出口形勢(shì)有所趨緩,跨境快件指數(shù)為97.8%,比上月回落1個(gè)百分點(diǎn)。 [詳細(xì)]
2021-08-12 08:49:19
 
重磅!央行發(fā)布《第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》闡述七大政策思路
8月9日,央行發(fā)布《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,對(duì)當(dāng)前的宏觀形勢(shì)進(jìn)行了分析,并對(duì)下一階段貨幣政策進(jìn)行了展望。報(bào)告指出,下一階段,央行將統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接,保持貨幣政策穩(wěn)定性,增強(qiáng)前瞻性、有效性,既有力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),又堅(jiān)決不搞“大水漫灌”,以適度的貨幣增長支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展,助力中小企業(yè)和困難行業(yè)持續(xù)恢復(fù),保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。 [詳細(xì)]
2021-08-10 14:29:44
 
 
一汽-大眾第1000萬臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)下線
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