“一城一策”背景下，如何穩(wěn)住地價?

近日，包括廣州、杭州、南寧等城市2019年的土地出讓計劃陸續(xù)出爐。相比2018年，一些城市下調(diào)了2019年的土地供應(yīng)目標，以2018年土地拍賣金額全國第一的杭州為例，土地供應(yīng)面積下調(diào)了超過20%。

同時，土地市場雖然整體依舊低迷，部分機構(gòu)監(jiān)測的土地出讓金同比下降超過20%，但蘇州等此前多次出現(xiàn)住宅用地流拍的強二線城市，其土地成交的溢價率開始陸續(xù)回升。

有分析人士指出，由于2019年樓市預(yù)期不明，房企在拿地上會更加謹慎，同時更加青睞有觸底跡象或政策松動的強二線城市，土地市場整體分化將會加劇。

多地下調(diào)土地供應(yīng)

作為2019年樓市“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”三大政策目標之首，如何穩(wěn)定土地市場，防止其后續(xù)形成住房市場價格的異常波動，成為各地落實調(diào)控主體責(zé)任的重要任務(wù)。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理發(fā)現(xiàn)，在各地近期公布的2019年土地出讓規(guī)劃中，有多個城市土地出讓面積降低，有的城市甚至下降了64.15%左右。

以2018年土地拍賣金額全國第一的杭州為例，杭州2019年全市出讓計劃共收錄了356宗地塊，總出讓面積13423畝，其中杭州十區(qū)收錄地塊287宗，面積11474畝。而2018年，杭州全市計劃出讓土地322宗，總出讓面積達到16884畝，其中杭州十區(qū)收錄地塊253宗，面積15115畝。

在土地出讓面積方面，杭州2019年土地計劃出讓面積比2018年降低了20.50%，即減少了3461畝，尤其是涉宅面積減少了3249畝。

江蘇無錫也不例外，無錫市市區(qū)2019年土地供應(yīng)總量26220畝，其中供應(yīng)住宅用地3750畝，而2018年無錫市區(qū)土地供應(yīng)總量與供應(yīng)住宅用地分別減少了1875畝和420畝。

廣西南寧的出讓土地面積相比2018年則降低了64.15%。2019年，南寧計劃以“招拍掛”出讓計劃總面積為10594畝，而其在2018年計劃出讓面積達到29547.9畝。但南寧的住宅用地供應(yīng)有所增加。

廣州是為數(shù)不多的幾個在出讓土地面積上仍保持上漲的城市之一。按照廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公布的《廣州市2019年建設(shè)用地供應(yīng)計劃宗地表》看，廣州2019年將供應(yīng)各類用地346宗，面積超2038萬平方米(30570畝)，而2018年，廣州全市計劃供地總量為19.39平方公里(29085畝)。2019年相比2018年出讓土地面積增加了近5.1%。

21世紀經(jīng)濟報道記者還注意到，作為樓市供給側(cè)改革的重要一部分，構(gòu)建住房保障體系，加大保障房土地供應(yīng)力度，也在各地土地供應(yīng)計劃中集中體現(xiàn)。

北京提出，2019年將多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬套(間)、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶;廣州明確，2019年要擴大戶籍家庭住房保障覆蓋面，基本建成保障性安居工程3.2萬套;上海提出，新增供應(yīng)各類保障房8萬套;深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租賃住房建設(shè)籌集力度，建設(shè)籌集人才住房和保障性住房8萬套、供應(yīng)3.4萬套。

土地市場分化

根據(jù)中國國土勘測規(guī)劃院今年2月發(fā)布的《2018年第四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》，2018年第四季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為4335元/平方米，住宅地價為7080元/平方米，同比增速依次為6.17%和8.55%，各用途地價同比增速均有所放緩。

這一放緩趨勢在2019年持續(xù)，土地市場成交依舊疲軟。上海易居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月，40城年初累計土地成交建筑面積7662萬平方米，同比下降16.2%;完成累計土地出讓金3553.5億元，同比下降20.9%。其中，在2月，40個典型城市土地成交均價為4194元/平方米，環(huán)比小幅上漲1.7%，但同比下跌11.3%，地價相比2018年同期下跌較明顯。

在土地供應(yīng)方面，熱點城市的供地節(jié)奏與前述供地計劃保持了一致，供地速度有所放緩。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月份，十個熱點城市總體住宅用地供應(yīng)量下滑50%。除成都、上海、天津、北京4個城市供應(yīng)量超過去年同期，武漢、杭州、南京、廣州、重慶、深圳的同比下降幅度達到29%、36%、58%、58%、67%和100%。

而在被認為最為體現(xiàn)土地市場熱度的溢價率方面，2月，40個典型城市土地成交溢價率為9.2%，與1月相比上升0.5個百分點，與去年同期相比下降12.1個百分點。易居方面表示，這已是土地成交溢價率連續(xù)3個月維持低于2012年溢價率的水平。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰認為，分城市來看，一線城市正在執(zhí)行嚴厲的調(diào)控措施，在部分城市總供地量和核心位置地塊供地量增加的情況下，成交面積和成交均價有所上漲，但總體溢價率維持在較低水平。部分熱點二線城市也在繼續(xù)執(zhí)行較為嚴厲的調(diào)控措施，此類熱點二線城市土地市場整體表現(xiàn)出量價齊跌的態(tài)勢。三線城市進入2019年后重新開啟量價齊跌模式，該類城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于板塊輪動上漲結(jié)束開始調(diào)整的階段，預(yù)計未來地價將持續(xù)調(diào)整。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在二三線城市，土地市場開始出現(xiàn)分化跡象。

一些城市近期頻現(xiàn)高溢價地塊。3月21日，西安高新區(qū)軟件新城兩塊土地出讓，經(jīng)過多輪競價，由西安當(dāng)?shù)啬撤科蠓謩e以71.91%和68.97%的溢價率競得土地。2月22日蘇州節(jié)后首場土拍，7宗經(jīng)營性用地規(guī)劃建筑面積約62.53萬平方米成功出讓，其中5宗涉宅用地中，1宗底價成交外，其余4宗平均溢價率超過30%，最高溢價率達42.78%。

而在大連，據(jù)大連國有土地使用權(quán)交易中心3月25日消息，此前延期一輪后，3月14日再度掛牌的7宗住宅地塊最終全部流拍。

對此，有東部地區(qū)的房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，在一線城市拿地難度相對較大的背景下，強二線城市和長三角、珠三角城市群城市成為眾多房企的重點選擇，尤其是前一輪遭遇較強調(diào)控的部分城市，土地市場地價回落，被部分房企認為是市場觸底的拿地窗口期。但對于一些板塊輪動位置較后的城市，目前大多數(shù)房企還比較謹慎。