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房企業(yè)績之爭塵埃落定 千億軍團擴至30家
來源:網(wǎng)易財經(jīng)   編輯:侯小南  2019-01-21 09:27:48 字號   打印  收藏

2018年,中國樓市始終處于重壓之下,據(jù)不完全統(tǒng)計,去年全年樓市調(diào)控總次數(shù)接近450次,同比漲幅近80%,刷新歷史紀錄。對房企而言,這一年充滿了挑戰(zhàn),同時又面臨著無限的機遇。

在調(diào)控重壓下,很多標桿房企依然實現(xiàn)逆勢增長,規(guī)模和實力在進一步增強。不過,在規(guī)模增長的同時,房企分化格局進一步顯現(xiàn)。日前,克而瑞研究中心正式發(fā)布《2018年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》,呈現(xiàn)出2018年房地產(chǎn)企業(yè)的整體格局。

截至2018年12月末,TOP100房企2018年全年銷售增長35%,龍頭房企仍將延續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首,恒大繼續(xù)占據(jù)權(quán)益榜第一;排名前十房企門檻超2000億元,破千億房企共30家。

克而瑞研究中心的一位分析師指出,2018年共有近9成房企按時完成全年業(yè)績目標,業(yè)績目標的完成情況是對房企自身綜合運營能力的年度考核,特別是在2018年房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩、市場預期繼續(xù)下滑的背景下,全年業(yè)績能否如期完成是對房企的綜合考驗。

強者恒強的時代

2018年,TOP100各梯隊房企銷售金額門檻進一步提升。分梯隊來看,TOP3房企門檻已超5500億元,TOP10門檻超2000億元、TOP30門檻已達千億元、TOP100房企的門檻達218.5億元,TOP200房企的門檻則保持在50億元左右。

顯而易見,2018年各規(guī)模梯隊分布出現(xiàn)了明顯變化,各梯隊從2016年和2017年的金字塔形,演變?yōu)樯险聦挼纳陈┬?。其中,TOP10房企集中度達26.9%,TOP20房企集中度達37.5%。

行業(yè)內(nèi)越來越多的業(yè)績集中于大中型房企,這個行業(yè)變成少數(shù)房企巨頭的游戲。尤其在日益緊縮的調(diào)控政策下,越來越多的城市購買力被減弱,加之土地市場流年不利、企業(yè)融資渠道縮緊等問題,中小型房企遭遇多方考驗。

不過,從整體銷售數(shù)據(jù)來看,2018年依然是房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造新歷史紀錄的一年。其中,碧桂園的銷售業(yè)績再次刷新紀錄,以7286.9億元排在銷售流量榜榜首,同比增長32.3%,自2017年以來穩(wěn)坐榜首位置。

2019年1月7日,中國恒大發(fā)布公告,2018年全年實現(xiàn)銷售額5513億元,超額完成5500億元的年度目標。全年累計銷售面積5244萬平方米。公告還顯示,恒大2019年銷售目標為6000億元。

萬科緊隨其后,2018年全年實現(xiàn)合同銷售額6069.2億元,同比增長約14.5%。其前11月實現(xiàn)合同銷售額5439.5億元,由此計算,萬科2018年12月份業(yè)績超600億元。得益于2018年11、12月份較高的銷售業(yè)績,萬科以558.2億元的差距超越恒大,位居銷售流量榜榜單第二。

除了龍頭三強外,融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質(zhì),以4600億元的銷售規(guī)模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億元門檻,綠地全年也超3800億元。相比“碧萬恒”,這三家房企的規(guī)模增速相對較高。

銷售額數(shù)據(jù)突出了房企的綜合實力和圓潤嫻熟的運營能力。不過,在業(yè)內(nèi)人士看來,合約銷售金額并不能完全體現(xiàn)房企的綜合實力,銷售權(quán)益榜反映了房企的整體投資能力,在一定程度上更能反映企業(yè)的資金實力。

近年來,房企合作開發(fā)項目越來越多,但一般統(tǒng)計房企銷售金額時并未剔除非權(quán)益部分,未能真實反映其實際銷售額。較高的權(quán)益銷售額比例,帶來的往往是較高的銷售回款率,去化周期快,資金回籠快且利用效率較高。

克而瑞研究中心的榜單顯示,在房企權(quán)益銷售金額方面,恒大力壓全國眾多房企,以5241億元的權(quán)益金額位居首位,權(quán)益金額銷售占比高達95%。反觀第一梯隊,碧桂園權(quán)益銷售金額為5203.6億元,權(quán)益占比為71%;萬科權(quán)益銷售金額4248.4億元,權(quán)益占比為70%。

行業(yè)普遍認為,權(quán)益銷售由于能夠更客觀地體現(xiàn)房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平,已經(jīng)受到越來越多專業(yè)機構(gòu)和投資者的關注,權(quán)益銷售比例越高的企業(yè),鎖定利潤的能力也越強。

榜首之爭已無懸念

2018年房企銷售業(yè)績的爭奪終于落下帷幕,最終,沒有制定銷售目標的碧桂園以超過7000億元的成績再次位列榜首并刷新歷史紀錄,萬科和恒大以前者的勝利按下榜眼之爭的暫停鍵。

在相當長的一段時間里,萬科在行業(yè)內(nèi)被稱為龍頭房企,而且一直有企業(yè)嘗試撼動其行業(yè)龍頭的位置,2004年的合生創(chuàng)展,2007年的順馳,2008年的富力,2009年的綠城,這些房企的風光似乎都只是“曇花一現(xiàn)”。

這些房企或因為囤地去化緩慢,不重視規(guī)模擴張,或因為步子邁太大導致資金鏈斷裂,或因為大舉冒進投資商業(yè)地產(chǎn)拖累業(yè)績,在短暫的超越之后增速便陷入了停滯,超越萬科仿佛成為了行業(yè)魔咒。

直到2014年,綠地超越萬科,成為當年的銷售冠軍;2015年,萬科重回行業(yè)第一;2016年,恒大一舉超越萬科,坐上2016年銷售金額排行榜的頭把交椅;2017年,碧桂園的銷售業(yè)績趕超萬科、恒大,一舉成為業(yè)界老大。

2018年,碧桂園繼續(xù)延續(xù)著自己的神奇,這一年銷售業(yè)績的榜首之爭也早早失去了懸念,去年全年碧桂園的銷售額一直遙遙領先,并成功蟬聯(lián)銷售榜桂冠。

2019年1月4日,碧桂園發(fā)布了其2018年12月份銷售簡報,單月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額121.4億元,環(huán)比下降64%。

對于2018年12月份碧桂園權(quán)益銷售額創(chuàng)下2018年全年最低的情況,有業(yè)內(nèi)人士認為,應該是碧桂園主動調(diào)整的結(jié)果,畢竟銷售業(yè)績領先的較多,同時此舉也有利于公司2019年數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

千億“生存線”亦是警戒線

2018年,做大規(guī)模依然是當下房企的主流選擇,房企拼規(guī)模的決心依舊不減??硕鹧芯恐行牡陌駟物@示,2018年全年,3000億元以上陣營的房企數(shù)量已達6家,排名前10的房企門檻超2000億元,破千億房企共30家,前50房企門檻近550億元。

不過,業(yè)內(nèi)預計,千億房企的數(shù)量在2018年達到30家之后,未來規(guī)模的擴容將會放緩,短期內(nèi)將維持在30至35家左右。

伴隨馬太效應的放大,行業(yè)集中度加劇。多個行業(yè)研究機構(gòu)分析認為,中小房企受制于土地、資金、政策等資源限制,生存壓力越來越大。

盡管千億規(guī)模是房企沖刺銷售額的基準門檻,但想要實現(xiàn)卻并不容易。拿地、開發(fā)、銷售、回款等一連串閉環(huán)需要依靠速度和規(guī)模來搶跑。但房企往往難以憑借自有資金的周轉(zhuǎn)完成運作,通過加大金融杠桿往往是房企躍然而起的最佳彈跳器。

一位金融人士指出,高杠桿源于企業(yè)收益、風險預期與實現(xiàn)出現(xiàn)偏差,即高估了通過負債產(chǎn)生的資產(chǎn)收益。這種高估,導致負債變成一把懸掛在房企頭上的達摩克利斯之劍。

同花順(300033,股吧)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,13家新晉千億房企至少有11家資產(chǎn)負債率超過70%,其中中南建設(000961,股吧)、正榮地產(chǎn)、陽光城(000671,股吧)等3家的資產(chǎn)負債率超過85%。按照行業(yè)慣例,70%是資產(chǎn)負債率的警戒線,目前來看,擴容的這部分千億房企幾乎都徘徊于警戒線之上。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示,單純追求規(guī)?;姆科笾饕找孢^分依賴住宅銷售,而住宅市場一旦受制于短周期調(diào)控,就將給企業(yè)帶來資金鏈斷裂風險,同時非住宅銷售業(yè)務若不成熟,企業(yè)的中長期盈利能力和抗風險能力都將非常脆弱。

也有業(yè)內(nèi)人士預測,2019年規(guī)模化仍是房企追逐的目標之一,但若一味只看重銷售規(guī)模,利潤危機將對企業(yè)造成重大打擊,房企極有可能在追求規(guī)模的道路上面臨“生死劫”。

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