過去的11月是一個微妙的轉(zhuǎn)折點。全國首套房貸利率平均值今年前10個月“漲聲一片”的勢頭終于被扭轉(zhuǎn),而一線城市中廣州、深圳均出現(xiàn)不同程度回落。
利率繼續(xù)下滑概率低
根據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù),11月全國房貸利率方面,首套房貸款利率平均值為5.71%,今年首次停漲,持平上月;二套房貸款平均利率為6.06%,較上月回落1BP。其中一線城市利率表現(xiàn)為回調(diào),二三線城市中利率回調(diào)及利率微漲情況均存在。
具體而言,首套房方面,北上廣深四個一線城市中,北京貸款平均利率為5.47%,較上月持平;上海為5.19%,較上月持平;廣州為5.62%,較上月回落10BP;深圳為5.61%,較上月回落1BP。
二線城市中,杭州、南京首套房貸利率下滑,其中杭州實現(xiàn)兩個月連降;青島、蘇州、長沙、無錫則上漲。
12月13日,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,部分一二線城市房貸利率松動,多少也是為了配合近期的新推盤項目。廣深等地近期推盤規(guī)模很大,若是銀行貸款政策不配合,那么推盤再多意義也不大。而且近期包括房企融資等方面的利好政策比較多,房企也可以享受更為寬松的政策,對于銷售的預期也是看好的,這也利好房地產(chǎn)市場各類配套政策跟進,尤其是按揭貸款的政策。
嚴躍進稱,這也體現(xiàn)了當前房地產(chǎn)市場的一些微妙變化,例如房地產(chǎn)領(lǐng)域金融適當寬松的導向。對于廣深而言,房地產(chǎn)個貸是不會收緊了,但未來是否放寬還存在變數(shù)。但這種放寬可能會出現(xiàn)在放貸額度的放寬,而非利率持續(xù)下滑上。嚴躍進認為利率已經(jīng)見底,未來可能上升。
而一線城市中上海的首套房利率未出現(xiàn)下滑,其主要原因在于已經(jīng)偏低。在融360監(jiān)測的35個城市首套房貸款平均利率中,11月最低值為上海5.19%,低于全國平均水平52BP,低于最高值為6.26%的武漢107BP。不同于各地首套房貸普遍較基準利率上浮5%-35%,在融360監(jiān)控的30家銀行中,上海仍有5家銀行可以申請9.5折優(yōu)惠,9家銀行執(zhí)行基準利率。
“目前合作的新樓盤的房貸利率維持在基準利率9.5折,貸款近期也不會放量,因為目前年內(nèi)貸款指標已經(jīng)完成,沒有沖量需求?!?2月13日,一位工商銀行上海地區(qū)的房貸經(jīng)理表示。
另有一位國有大行上海地區(qū)房貸經(jīng)理也表示,為了爭奪市場,該行曾經(jīng)在今年下半年將首套房貸利率下調(diào)至9折,當時房企資金緊張,去年未開的盤全部都積壓在今年“爆炸式”開盤,該行因房貸利率優(yōu)勢獲益匪淺。但最近,該行又把折扣調(diào)整為9.5折。
但對于購房者來說,較去年年底而言,還款壓力仍有加大。以30年期限的300萬商業(yè)貸款來算,去年11月上海首套房貸利率為4.94%,等額本息情況下還款總額為575.8萬元,每月需還款15995元。而按照今年11月的利率水平,還款總額為592.4萬元,較之前多了16.6萬元,每月需還款16455元,多了460元。
房價調(diào)控成效考評有變
對于房企而言,由于去年捂盤,今年資金緊張大量拋售,多地首套房利率下降或能減輕壓力。而也有房企表示,比自己更焦慮的是地方財政,他們預計房地產(chǎn)調(diào)控幅度會出現(xiàn)小幅變化。
12月13日,一位華東中型房企董事局主席透露,與華東某二線城市住建部門交流時,對方表示,住建部對城市房價的考評辦法會出現(xiàn)變化,不以樓盤為單位限價,而是只要某城市房價不高于GDP增長水平即可。
上述房企高管表示,自己在該市買過幾個樓盤,買入樓板價為每平方4.5萬,但建成之后政府調(diào)控為3.5萬元,“實在無法覆蓋成本?!?
他認為,本次調(diào)控使得房地產(chǎn)自8月以來逐漸走軟,開始進入下行期,但目前絕大多數(shù)城市供求關(guān)系不錯,特別是一線城市和準一線城市。他預期12月還會繼續(xù)下行,因為房企需要資金,大量出貨導致下行。但是出完貨之后,房企會在明年2月逐步停手,預計明年房價仍較為平穩(wěn)。
中國社會科學院12月11日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》顯示,2018年以來,全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達405次,比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴調(diào)控逐步打破了市場依據(jù)過去經(jīng)驗形成的預期,另一方面,宏觀環(huán)境變化疊加悲觀情緒并進一步傳染給房地產(chǎn)市場。
報告進一步指出,明年房地產(chǎn)市場小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下,總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道,不會出現(xiàn)劇烈波動,但可能會有起伏和波動。城市分化可能再度出現(xiàn)。未來一年,一二線城市總體上市場上行壓力有所增加,未來趨勢由增長主導;三四線城市市場向下的壓力加大,庫存可能再度增加。
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