市場向下,房地產投資后勁如何?
近日,國家發(fā)改委發(fā)布了《2018 年 10 月份全國固定資產投資發(fā)展趨勢監(jiān)測報告》,報告顯示,1-10
月,全國房地產業(yè)新增意向投資額同比增長34.2%,比 1-9 月降低 1.7 個百分點。
報告首次披露了全國主要城市的房地產新增意向投資的增長情況,隨著調控效力的進一步發(fā)酵,銷售市場的低迷開始向投資領域蔓延,不同區(qū)域的投資動力強度和意愿開始分化,后續(xù)或將影響房地產投資增速。
東部房地產投資動力較低
報告按行業(yè)和區(qū)域的劃分,披露了全國新增意向投資項目和擬建投資項目的發(fā)展趨勢。
根據(jù)全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺的解釋,意向投資項目是指,監(jiān)測期內已經(jīng)獲得項目代碼的項目。各地區(qū)一段時期內的新增意向投資項目數(shù)量同比增速,在一定程度上反映了該地區(qū)在不同時段的投資動力強度,增速越大,動力越強。
擬建投資項目是指,監(jiān)測期內已經(jīng)獲得項目代碼并已辦理完成1個及以上審批手續(xù)的項目。擬建投資項目轉化率是指,一定時期內擬建投資項目數(shù)量與賦碼項目總數(shù)的比值。該轉化率在一定程度上反映了投資環(huán)境對項目落地的吸引力,轉化率越高,吸引力越強。
11月27日,一位東部省份的房企投資部門人士介紹,對于新增意向投資的理解,從流程上看,投資項目都需要獲得一個項目代碼,有了這個代碼,才能真正進入投資方案的審核。這就相當于發(fā)放了一個投資的“身份證”,但是否獲得通過是要看項目的具體投資方案。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產開發(fā)投資額,其實是以項目資金的支出為考量標準的,是投資形成后的概念。
“新增意向投資可以理解成房地產這個經(jīng)濟發(fā)展重要‘引擎’的油料”,該人士表示。
從報告披露的數(shù)據(jù)來看,“油料”尚且充足,但已有頹勢顯現(xiàn)。
報告顯示,1-10 月,全國房地產業(yè)新增意向投資額同比增長34.2%,比 1-9 月降低 1.7
個百分點,連續(xù)兩個月出現(xiàn)下滑,且已比年內高點下降了約10個百分點。
區(qū)域層面,前10月,調控最為嚴厲的東部地區(qū),在各區(qū)城中增速相對最慢,房地產業(yè)新增意向投資額同比增長15.3%,比前9月加快1.5個百分點。
東北地區(qū)的高速增長還在持續(xù)。前10月房地產業(yè)新增意向投資額增速達到40.5%,比前9月加快1.4個百分點。
而中西部地區(qū)的增速則在持續(xù)高位運行后有所回落。其中中部地區(qū)前10月增長達到76.1%,回落13.6個百分點。而西部地區(qū)達到48%,微幅回落1.9個百分點。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,中西部正憑借低成本土地利用模式,吸引更多投資進入,而東部市場在房屋銷售等方面降溫,一定程度上影響了企業(yè)投資的意愿。
而同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則表示,從總體來看,在銷售向下和資金鏈趨緊的背景下在2019年甚至可能出現(xiàn)負增長。
廣深兩城負增長
從今年6月份開始,國家發(fā)改委定期發(fā)布這一報告,至今已發(fā)布五期。而10月報告則是首次公布40 個主要城市的房地產新增意向投資額同比增速。
城市狀況與區(qū)域類似,但分化更為明顯。中西部的省會城市依然強勢,而負增長的城市則以東部一二線城市為主。
其中,北海是唯一增速超過200%的城市,鄭州、天津和西寧也實現(xiàn)了翻倍增長,而廈門、西安、青島、濟南、重慶、長春則緊隨其后,在40城中增速名列前十。
負增長城市則包括海口、太原、呼和浩特、烏魯木齊、哈爾濱、南京、寧波、福州、沈陽、杭州、合肥、廣州、深圳、南寧、貴陽、銀川和三亞等17個。其中,???、深圳和呼和浩特市依次是降幅最大的三個城市。
一線城市在這項數(shù)據(jù)上整體表現(xiàn)不佳,除廣深兩地負增長外,北京、上海的增長也在全國平均水平以下。
對此,張宏偉表示,與東部其他地區(qū)不同,一線城市的房地產新增意向投資項目數(shù)、投資額同比增速相對較低,并不是由于開發(fā)企業(yè)缺乏投資意愿,而在于前一階段一線城市土地供應較少,是項目供應量不足導致的數(shù)據(jù)層面有所下降,“總體來說是供給側的原因。”
而近期一線城市土地市場的表現(xiàn)似乎也對此觀點有所印證。11月26日,北京土地市場成交12宗地塊,成交總金額達到316.46億元,創(chuàng)下北京土地市場單日成交土地數(shù)量和單日成交金額兩項新高。
而上述房企人士則告訴記者,北京此次土地市場大批量成交有兩大特點,一是地塊競拍“冰火兩重天”,豐臺區(qū)兩宗限競房地塊競價分別達到64和46輪,溢價率也達到了25%和26%,高于北京今年土地平均溢價率水平,而順義的3宗共有產權住房地塊,則一宗流拍,一宗僅以1.5%的溢價成交。二是拿地企業(yè)以國企為主,房企“聯(lián)合拿地”方式較多。
“盡管資金鏈趨緊、銷售市場出現(xiàn)下滑趨勢且即將迎來大批供應,但房企雖然仍不缺乏在一線城市拿地的熱情,但總體上來說會更加理性”,上述房企人士表示。
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