房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率，即全行業(yè)土地購置金額占銷售金額比值正繼續(xù)回升。該數(shù)據(jù)已從2016年的 5.96%相對低點一路攀升至2018年1-9月的25.7%。

央行也注意到房地產(chǎn)行業(yè)杠桿風險問題。近日，央行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報告(2018)》(下稱“報告”)明確指出，我國房地產(chǎn)金融風險總體可控，但部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過高等風險要關(guān)注。

銷售放緩正加大房企杠桿風險。新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“整體上看，房企壓力在變大，但比較緩慢。少數(shù)房企肯定面臨巨大壓力，不排除明年爆雷。”

去杠桿的基本邏輯

無論是居民還是房企層面，去杠桿都已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)。中國人民銀行于11月初發(fā)布了《中國金融穩(wěn)定報告(2018)》更直觀反映了去杠桿背后的風險邏輯。也暗示了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控未來走向。

報告稱，我國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例34%以上，且銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率明顯低于整體貸款不良率，房地產(chǎn)信貸質(zhì)量較好，房地產(chǎn)金融風險總體可控。但不容忽視的是，近年來房地產(chǎn)業(yè)高杠桿發(fā)展模式和房價過快上漲并存，房地產(chǎn)行業(yè)風險有所上升，相關(guān)風險可能通過多種渠道影響金融體系，須予以高度關(guān)注。

實際上，從2018年以來，我國房貸都處于收緊狀態(tài)?！爱斚抡w房地產(chǎn)貸款依然處于相對緊張狀態(tài)，尤其是各地公積金貸款明顯收緊，這導致各地商業(yè)貸款需求上漲。這些導致2018年四季度房貸利率將依然維持當下水平，大幅上漲或者下行的可能性都不大。從居民戶中長期貸款看。2018年前三季度出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，從4.2萬億下調(diào)了8.8%。這也是最近多年的首次明顯房地產(chǎn)貸款收緊?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示。

張大偉表示，房貸是影響房價走勢的最關(guān)鍵指標。從全國市場看，特別是一二線城市，房貸開始明顯萎縮，這也是部分城市房價漲幅放緩最主要原因。房貸逐漸趨緊，這有利于房地產(chǎn)調(diào)控的落地，收緊房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控這對房價上漲作用更明顯。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年9月末，個人住房貸款余額已達24.97萬億，9月新增個人房貸加權(quán)平均利率為5.72%，6月份加權(quán)平均利率為5.60%，比3月份上升0.18個百分點。而2017年9月加權(quán)平均利率為5.01%，12 月加權(quán)平均利率為5.26%

房企杠桿預警

海通證券報告顯示，2018 年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)流動比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)有息負債率為239.2%，當前開發(fā)商的負債水平處于持續(xù)回升態(tài)勢。

房企杠桿預警也在央行此次報告提示中。報告稱，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率較高，融資方式復雜。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金杠桿率達到7~8 倍，嚴重違反了自有資金購地的要求。較高的負債率增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的順周期性，削弱了其應(yīng)對行業(yè)波動的能力。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在業(yè)務(wù)模式復雜、多層嵌套、明股實債的情況，加大了監(jiān)管部門掌握資金真實流向的難度，削弱了監(jiān)管效果。而房地產(chǎn)行業(yè)風險通過多種方式影響金融體系。

“報告點出了三個問題。第一是高杠桿拿地的風險，已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域和開發(fā)商領(lǐng)域的重要風險。該做法也使房企面臨更大的經(jīng)營壓力;第二是房企的融資模式更加復雜，導致監(jiān)管方面也遇到了很多困難，這使得部分金融風險還沒有完全暴露出來;第三是當前企業(yè)的負債壓力繼續(xù)增加，使得降低負債規(guī)模依然成為一個重要的任務(wù)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認為，房地產(chǎn)金融風險依然處于可控區(qū)間，但對于房企的高負債率表現(xiàn)出明顯的預警性，尤其是房企融資的監(jiān)管提出了較強的關(guān)注。有兩點值得關(guān)注，其一是關(guān)于房企的融資渠道監(jiān)管未來可能會有所加強，重點會監(jiān)管資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，并可能加大對于違規(guī)金融機構(gòu)的處罰力度;其二是房產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下，針對房企的融資仍然不會“網(wǎng)開一面”，更多上市房企通過發(fā)債等再融資方式或被暫停審核，目前融資成本不斷偏緊的現(xiàn)狀仍將持續(xù)。

從58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，今年房企的融資壓力明顯大于去年，央行不斷降準，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好。2018年房企密集融資就是來源于資金壓力，一方面要規(guī)?；?，不進入頭部企業(yè)陣營生存壓力巨大;另一方面又缺錢實現(xiàn)規(guī)?；?，針對中小房企的各種資金支持明顯不如頭部房企，不得不想盡一切辦法去融資。

“2019年預計房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；厔萑詫⒊掷m(xù)，中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態(tài)非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發(fā)或被并購等方式繼續(xù)生存或離場?！睆埐ū硎尽?

目前房地產(chǎn)行業(yè)融資違規(guī)動作已經(jīng)基本消除，房企已經(jīng)回到了表內(nèi)融資為主，其它資金渠道不斷收緊，房企無法開展股權(quán)類融資，有息負債率有回升趨勢。整體看，目前房企壓力在加大，不排除明年出現(xiàn)少數(shù)爆雷房企。比如有息負債率高，并且現(xiàn)金不足的，同時資金回籠慢的。

易居研究院副院長楊紅旭擔心，開發(fā)商此時面臨的是全國大行情，即這輪房價漲得時間長、幅度大，同時房企拿地又非常激進。調(diào)控整體趨嚴未有松動，因此在市場降溫初期，開發(fā)商感到資金緊張。預計明年一些負債率高的中大型也可能會出現(xiàn)嚴重問題。具體表現(xiàn)就是被迫賣掉大量股權(quán)，甚至有些會倒閉。

報告顯示，未來4年是房企償債兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計僅0.9萬億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機構(gòu)貸款在未來4年集中到期;公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。