“面粉降價了?!?1月5日,一位北京地產人士在朋友圈感嘆。
5日北京土地市場迎來當月首拍。此次出讓兩宗分別位于朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)和昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村的地塊,均以底價成交,其中昌平地塊被“華潤+小米”聯合體以底價26.57億元成交。
不僅是北京,21世紀經濟報道記者注意到,近期多家機構發(fā)布了前10月的土地市場數據,盡管土地出讓金總體仍處在歷史高位,但從10月單月來看,土地價格下降、流拍率走高、溢價率進入“零增長區(qū)間”等地市降溫信號明顯。
而在資金趨緊、地市降溫的背景下,一些新的市場新跡象正在顯現。
土地市場分化
在國家統計局的官方數據語境下,土地市場仍然處在高位,但已有退潮跡象。1-9月份,房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積19366萬平方米,同比增長15.7%。而土地成交價款10002億元,增長22.7%,增速回落1個百分點。
不過,一些機構的統計數據則顯示,土地市場降溫明顯。近日,易居研究院發(fā)布報告稱,1-10月40城土地出讓金同比減少0.5%,2016年初以來同比首次轉負。
10月單月來看,土地成交價款與面積均有所下降。中國指數研究院的數據顯示,10月,受其檢測的300個城市共推出土地供應11206萬平方米,同環(huán)比均有所上揚。但僅成交6150萬平方米,環(huán)比下降28%,同比下降38%。
同時,10月300城共實現土地出讓金總額2361億元,環(huán)比下滑25%,同比下滑40%。價格方面,成交均價約為1977元每平方米,環(huán)比微增2%,同比則下滑了11%。
而分城市來看,各線城市的土地市場進一步分化。
目前,一線城市土地市場相對平穩(wěn)。上述易居研究院報告顯示,10月,4個一線城市土地成交建筑面積為340.8萬平方米,環(huán)比增長21.1%,同比下降10.1%;成交均價為14672元/平方米,環(huán)比上漲1.2%,同比上漲5.5%。
中原地產首席分析師張大偉認為,近期一線城市的住宅類土地供應明顯上漲,截至10月底,四個一線城市的住宅類規(guī)劃建筑面積已經超過2016年全年。雖然土地供應大幅度增加,但開發(fā)商拿地積極性不高,對非熱門地塊將繼續(xù)看空。
二線城市則量價齊跌。10月,二線城市土地成交建筑面積為2706萬平方米,環(huán)比下降21.7%,同比增長17.4%;成交均價為4266元/平方米,環(huán)比下降4%,同比下降26.1%。
而三線城市則出現“量跌價漲”。10月,三線城市土地成交建筑面積為843萬平方米,環(huán)比下降32.5%,同比下降23%;成交均價為2340元/平方米,環(huán)比上漲0.1%,同比上漲13.1%,成交均價創(chuàng)新高。
對此,易居研究院研究員沈昕表示,一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市,目前的去庫存任務已經基本完成。在因城施策背景下,或將有更多城市跟進退出去庫存政策。目前三線城市土地市場余溫尚在,但是隨著政策的變化和購買力的透支,預計到明年三線城市的土地成交均價和成交面積將呈現降溫態(tài)勢。
而新城集團高級副總裁歐陽捷預計,明年推出住宅用地數量將會減少,原因在于今年出讓的土地相較去年已經有了大幅度增長,大開發(fā)商土地儲備充裕,增加土地儲備的意愿也在下降。
溢價率進入“零增長區(qū)間”
中國指數研究院數據顯示,10月300城土地市場平均溢價率則為4%,同比下降19個百分點。
“開發(fā)商拿地積極性在全面退燒。”張大偉表示,今年樓市熱點城市溢價率基本在10%左右,明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。
除了上述北京11月地市首拍以外,此前的10月31日,北京出讓三宗地塊,其中朝陽區(qū)兩宗限房價競地價的地塊溢價率為17%和26.92%,而石景山地塊則底價成交。
再以此前土地出讓金超2300億穩(wěn)居全國第一的杭州為例,10月杭州主城區(qū)出讓的6宗住宅用地(含3宗純租賃用地)中,僅有余杭區(qū)的一宗地塊以14.7%的溢價成家,其余地塊均零溢價底價成交。
在溢價率普遍進入5%以下的“零增長區(qū)間”的同時,土地流拍情況仍在繼續(xù)。據統計,今年前三季度,全國300個城市共流拍446宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。
10月23日,武漢原計劃掛牌出讓6宗地塊,僅3宗成交;沈陽土地市場3幅地塊因無人報名而流拍;10月24日上午,福州4幅地塊因競買人數不足,全部宣布流拍。
21世紀經濟報道記者注意到,隨著企業(yè)融資困難、資金回籠周期變長,拿地越發(fā)謹慎,而政府方面加大了供地力度,市場供需結構的變化,使得地市進入“零增長區(qū)間”,也導致了土地市場出現了一些新的現象。
政策層面,對開發(fā)商的要求還在細化。南京、杭州、中山等地都出現了限定地價和現房銷售要求,這增加了開發(fā)商的資金壓力,或將迫使開發(fā)商更加謹慎拿地。
開發(fā)商層面,資金壓力持續(xù)看漲的背景下,中小開發(fā)商的拿地意愿進一步下滑。中國指數研究院的數據顯示,1-10月,銷售TOP10開發(fā)商新增拿地貨值占百強52%,其中TOP3企業(yè)碧桂園、恒大、萬科三家的新增土儲就占到百強的四分之一,規(guī)模效應明顯。
多重逼迫下,開發(fā)商在拿地方式上開始出現了一些新模式。以前述北京昌平地塊為例,張大偉認為,此類使用者直接參與這部分土地的開發(fā),可以降低開發(fā)商拿地的資金成本,將可能在未來土地市場頻繁出現。
張大偉分析,小米作為商服地塊的主要使用者,參與土地開發(fā),可以降低購買商服項目的成本。而華潤作為房地產開發(fā)商聯合拿地,可以降低資金成本,增加開發(fā)住宅部分的利潤。另外針對其中的限競房住宅部分,銷售也完全可以出現雙方合作的可能性,小米有大量的需求存在。
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