以房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)機(jī)制的落地為代表,樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在加緊完善,并逐漸落地?,F(xiàn)有的調(diào)控政策仍需堅(jiān)持,從而為長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造空間。
10月15日,南京(樓盤)市六合區(qū)傳出松綁“限購(gòu)令”的消息,在南京有居住證,大專學(xué)歷的外地人不需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社?;騻€(gè)稅,就可以開具購(gòu)房證明。此前的6月,南京市高淳區(qū)率先松綁了購(gòu)房政策。
同日,天津(樓盤)市發(fā)改委就《關(guān)于天津市促進(jìn)承接北京(樓盤)非首都功能項(xiàng)目發(fā)展的政策措施(試行)》征求意見,擬在天津?yàn)I海中關(guān)村(000931,股吧)科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行一年。其中規(guī)定,對(duì)承接北京非首都功能疏解的項(xiàng)目,對(duì)戶籍暫未遷入天津的職工,其家庭在天津無住房的,可在天津購(gòu)買1套住房,無需社保或納稅證明。文件同時(shí)還放松了天津的落戶政策。
盡管天津的初衷并不是松綁調(diào)控,但一旦該文件得以通過,仍然可能在客觀上刺激市場(chǎng)需求。同一天內(nèi),天津和南京兩個(gè)二線城市的樓市政策出現(xiàn)調(diào)整,令人浮想聯(lián)翩。
事實(shí)上,從今年8月以來,就陸續(xù)有城市調(diào)整樓市政策。其中既有直接松綁的做法,也有落戶新政、人才引進(jìn)、區(qū)域政策的間接影響。
在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的大背景下,這些調(diào)整的背后邏輯是什么?
“微調(diào)”背后有隱情
此次調(diào)整之前,天津和南京的購(gòu)房門檻是一致的,均為“近3年內(nèi)累計(jì)2年社?;騻€(gè)稅”,且兩地的政策均出臺(tái)于2017年初。也即,這次部分區(qū)域調(diào)整是對(duì)上一輪調(diào)控政策的弱化。
雖然這次調(diào)整僅限于部分區(qū)域,但由于兩個(gè)城市均為“熱點(diǎn)二線”,其對(duì)市場(chǎng)帶來的影響仍然不小。
在天津和南京之前,已有部分城市對(duì)樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。
10月8日,揚(yáng)州(樓盤)住房公積金管理中心發(fā)文指出,為充分發(fā)揮住房公積金的作用,幫助城鎮(zhèn)中低收入職工解決住房困難,支持剛性住房需求,從2019年10月15日起,將揚(yáng)州市住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復(fù)至50萬元(單職工繳存住房公積金的,最高限額從21萬元恢復(fù)至30萬元);將住房公積金貸款還貸能力系數(shù)由目前的0.3上調(diào)為0.5。
9月末和10月初,湖北宜昌(樓盤)、安徽宿州全面放開落戶。后者還提出,農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在主城區(qū)購(gòu)買首套商品住房、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證并落戶,對(duì)繳納的契稅給予全額財(cái)政補(bǔ)貼。
更早之前的8月末和9月初,湖南臨澧、浙江嘉興(樓盤)分別以給予購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方式來松綁調(diào)控。河南省則對(duì)全省農(nóng)村教師購(gòu)房給予優(yōu)惠。
在同期,收緊調(diào)控仍是房地產(chǎn)業(yè)的主流,并且逐步從需求端走向融資端。那么,如何理解這一背景下的地方政策調(diào)整?
“當(dāng)前的樓市調(diào)控政策,可以大致分為兩類。一類是針對(duì)樓市進(jìn)行的主動(dòng)調(diào)整,包括公積金政策、購(gòu)房補(bǔ)貼,等等。另一類涵蓋在落戶新政、人才引進(jìn)政策、區(qū)域政策等文件中,其著力點(diǎn)并不在房地產(chǎn)市場(chǎng),但能客觀上對(duì)樓市帶來影響。”上海(樓盤)易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,有些城市的做法則兼具上述兩種性質(zhì),如安徽宿州。
他指出,對(duì)于后者,應(yīng)該放到更大的視野下來審視,而不能等同于樓市調(diào)控松綁。比如,天津的購(gòu)房新政,目的是“承接北京非首都功能疏解”,且僅限定在兩個(gè)科技園區(qū)內(nèi)實(shí)行,避免影響到較為敏感的主城區(qū)。這也體現(xiàn)出政策設(shè)計(jì)中的用心。
即使對(duì)于前者,也不應(yīng)簡(jiǎn)單理解為松綁調(diào)控。因?yàn)榘凑铡耙怀且徊摺钡脑瓌t,在不違背大原則的前提下,地方政府本身就擁有對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整的權(quán)限。
針對(duì)南京六合的此次調(diào)整,上海易居研究院的分析認(rèn)為,原因主要有兩點(diǎn):一方面調(diào)控取得了階段性成果;另一方面,區(qū)域市場(chǎng)暗藏下行風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)監(jiān)測(cè),六合區(qū)的商品住宅庫(kù)存量自2019年以來節(jié)節(jié)攀升,目前維持在60萬平方米左右的高位,去化周期維持在10個(gè)月左右,顯著高于南京整體水平。
穩(wěn)樓市是“雙向調(diào)節(jié)”
本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2016年初,從區(qū)域上看,調(diào)控政策從一線城市延伸到東部熱點(diǎn)二線城市,再向中西部城市逐漸蔓延;從力度上看,調(diào)控手段愈加多樣,力度不斷加大。到目前為止,樓市調(diào)控的力度、范圍、時(shí)長(zhǎng)均堪稱前所未有。
目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行期已成行業(yè)共識(shí)。今年以來,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模始終處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài),“金九銀十”成色不足,大型房企的銷售增長(zhǎng)率也普遍下滑。
事實(shí)上,在整個(gè)調(diào)控周期中,一直有部分城市存在直接或間接的松綁調(diào)控行為,如一度風(fēng)行于二線城市的人才新政;松綁預(yù)售價(jià)格;放松“限售令”和“限購(gòu)令”等,部分城市甚至出現(xiàn)限制降價(jià)的“托底式調(diào)控”。但由于中央層面的要求仍然嚴(yán)厲,松綁調(diào)控不可能大范圍蔓延。
同策研究院認(rèn)為,此輪地方政策調(diào)整也有可能走向這一結(jié)果,樓市調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)發(fā)生變化。
根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計(jì),今年第三季度,50個(gè)熱點(diǎn)城市的住宅綜合收益率為6.8%,環(huán)比下降37%,已連續(xù)六個(gè)季度下降,并“快速向理性水平回歸”。這也說明,投資房地產(chǎn)的收益正在歸于正常,調(diào)控成果正在顯現(xiàn)。
與此同時(shí),以房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)機(jī)制的落地為代表,樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在加緊完善,并逐漸落地?,F(xiàn)有的調(diào)控政策仍需堅(jiān)持,從而為長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造空間。
但同策研究院同時(shí)認(rèn)為,“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”不代表長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)不可以協(xié)調(diào)發(fā)展。從政策施行來看,各地政府將通過“過冷則定向?qū)捤?、過熱則收緊抑制”的方式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也持有類似觀點(diǎn),他認(rèn)為,“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是調(diào)控的全面要求。但穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié),“大漲肯定不是穩(wěn)定,但暴跌也同樣不是穩(wěn)定”。
他還指出,目前來看,近期地方調(diào)整調(diào)控力度的做法均有其合理之處,但客觀上,這些政策仍然會(huì)產(chǎn)生刺激市場(chǎng)需求的效果,并對(duì)心理預(yù)期產(chǎn)生影響。未來,其他城市也很有可能根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)其政策做出微調(diào),但不會(huì)徹底放開。一旦有“越界”行為,將很快得到糾正。
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