下鄉(xiāng)租院子開民宿，裝修好了房子，房東反悔違約怎么辦?

11月7日，最高人民法院召開關(guān)于《為實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供司法服務(wù)和保障的意見》(下稱《意見》)新聞發(fā)布會提到，將依法保護鄉(xiāng)村投資者以及農(nóng)民專業(yè)合作社、專業(yè)服務(wù)公司等新型農(nóng)村市場主體，其中針對今年出現(xiàn)的資本下鄉(xiāng)糾紛，首次提到依法保護鄉(xiāng)村投資者合法權(quán)益。

發(fā)布會還披露了關(guān)于農(nóng)村土地糾紛案件的大數(shù)據(jù)，其中土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、出租和抵押糾紛案件在涉農(nóng)案件中占比較高。

就依法保護鄉(xiāng)村投資者話題，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪了下鄉(xiāng)開民宿的投資者以及法律專家和農(nóng)業(yè)經(jīng)管部門人士發(fā)現(xiàn)，目前隨著資本下鄉(xiāng)漸多，涉及土地的糾紛越來越多，不管是農(nóng)戶還是投資者，都需要司法層面的保護，也對農(nóng)業(yè)政策和立法的智慧，提出了更高的要求。

保護鄉(xiāng)村投資者權(quán)益

上述《意見》從多個方面提到增強為實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供司法服務(wù)和保障。其中強調(diào)了依法調(diào)處農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等糾紛，保障農(nóng)村土地制度改革。還提到，依法保護農(nóng)村土地集體所有權(quán)、農(nóng)村基本經(jīng)營制度，依法維護土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，文件除了提到保護農(nóng)民權(quán)益，也首次提到了“依法保護鄉(xiāng)村投資者等各類市場主體合法權(quán)益，激發(fā)市場主體活力”。

近年隨著資本下鄉(xiāng)漸多，土地承包、流轉(zhuǎn)相關(guān)糾紛也在增加。比較典型的有云南大理的民宿投資案例，有投資者去當(dāng)?shù)刈庠鹤娱_民宿，裝修好后，村民房東要求在合同到期前收回院子。

10月底，在浙江開民宿的蔣皓告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，下鄉(xiāng)開民宿的風(fēng)險之一，包括房東是否遵守契約精神，如果投資者花大價錢裝修后又遭遇房東撕毀合同，投資者會血本無歸，毀約案例在西南一些地區(qū)不是單一案例。他很慶幸遇見了一個好房東。

《意見》還提到，依法保護農(nóng)戶間多樣化的聯(lián)合與合作，引導(dǎo)社會資金流向鄉(xiāng)村，補齊鄉(xiāng)村發(fā)展面臨的資金短板。

長期研究農(nóng)村問題的華中科技大學(xué)法學(xué)院副教授郭亮分析，保護農(nóng)村投資者權(quán)益是一個比較新的提法，近幾年大規(guī)模資本下鄉(xiāng)，產(chǎn)生了很多糾紛，包括資本下鄉(xiāng)進行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營或者發(fā)展民宿旅游等，當(dāng)土地收益增值后，農(nóng)民要資本返還土地和收益，甚至要分投資者的固定資產(chǎn)，現(xiàn)在這個解釋應(yīng)該是對現(xiàn)實中糾紛的一個回應(yīng)。

《意見》特別強調(diào)，依法妥善審理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)保護以及各類合同糾紛案件，筑牢鄉(xiāng)村良好營商環(huán)境的市場基礎(chǔ)。依法保護人才、土地、資本等生產(chǎn)要素和商品服務(wù)在城鄉(xiāng)之間雙向流動。

農(nóng)村土地糾紛大數(shù)據(jù)公布

目前農(nóng)村村民和下鄉(xiāng)資本之間的合同糾紛時有發(fā)生，有農(nóng)民看土地升值，擅自不履行合同的，也有投資者看承包的土地不賺錢跑路的，兩種情況都比較常見。

最高法院在11月7日的發(fā)布會上公布了司法統(tǒng)計中單列的涉農(nóng)案件數(shù)據(jù)。2017年各級法院審結(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、出租和抵押糾紛一審民事案件17790件;審結(jié)農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)承包合同糾紛一審民事案件12319件;審結(jié)種植、養(yǎng)殖回收合同糾紛一審民事案件5307件;審結(jié)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一審民事案件3145件、農(nóng)村建房施工合同糾紛一審民事案件6822件。

數(shù)據(jù)顯示，土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、出租和抵押糾紛民事案件在審理的案件中占比最高。

某地農(nóng)業(yè)經(jīng)管部門人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、抵押等糾紛真正進入法院審理司法程序的，在現(xiàn)實中占比很低，可能100件糾紛中不到3件，大多數(shù)是通過地方經(jīng)管站和政府部門調(diào)解解決?！兑庖姟芬蔡岬剑⒔∪l(xiāng)村調(diào)解、縣市仲裁、司法保障相結(jié)合的農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)處機制。

2015年，21世紀(jì)經(jīng)濟報道曾報道武漢市處理6起“農(nóng)地承包地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險案例”，其中包括龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社等貸款主體，涉及貸款金額從百萬到千萬不等，涉及土地多在千畝以上，無法還款原因多為經(jīng)營不善。當(dāng)時因為法律法規(guī)不健全，涉及到抵押物的土地承包經(jīng)營權(quán)的司法處置也是難題。

上述農(nóng)業(yè)經(jīng)管部門人士以抵押貸款為例介紹，如果法院將違約方的抵押物“土地承包經(jīng)營權(quán)”判給銀行，實際執(zhí)行操作困難，銀行也很難處理抵押物。如果是民宿毀約，房東要漲價的情形，地方政府參與調(diào)解，最后的解決方式多是以租戶適當(dāng)多交房租的方式完成調(diào)解。近年他經(jīng)常接到地方區(qū)一級法院的咨詢電話，很多涉及到農(nóng)村土地的案子都很難判，判了也很難執(zhí)行，這都需要更多的司法智慧。

華中科技大學(xué)中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰直言，近年的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展跑在政策前面，不可避免地產(chǎn)生了一系列糾紛，比如一些大戶流轉(zhuǎn)土地后，合同時間不到就“跑路”的現(xiàn)象也很多，有些資本下鄉(xiāng)目的也不單純，很多糾紛問題還應(yīng)該思考政策配套的問題。

郭亮認(rèn)為，地方對很多案件的調(diào)節(jié)傾向，也都是以維穩(wěn)為導(dǎo)向，他建議官方一方面完善立法，另外還可以針對鄉(xiāng)村投資設(shè)立一些保障金制度，防范風(fēng)險。比如湖北有地方出資設(shè)立的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險補償基金。風(fēng)險補償基金可給予金融機構(gòu)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款本息損失80%的補償。